Il mercato delle case a Bologna, le forme contrattuali utilizzate
Bologna, 17 febbraio 2025 – La domanda cresce, ma l’offerta è scarsa e selettiva. E il caro-affitti, sotto le due Torri, non sembra dare segnali d’arresto: anche coloro che appartengono alla cosiddetta "classe media", infatti, hanno sempre più difficoltà nel trovare un’abitazione a prezzi sostenibili a fronte del reddito percepito.
Carenze e tendenze del mercato immobiliare
"La situazione però – conferma Elena Molignoni, responsabile dell’area immobiliare di Nomisma – non è anomala rispetto agli altri capoluoghi di provincia: il mercato si è posizionato su valori che risultano alti rispetto alla capacità di spesa delle famiglie e questo ‘gap’ riguarda una parte significativa della popolazione, che negli anni sta tendendo ad ampliarsi. Se, da un lato, i redditi sono rimasti statici, dall’altra parte ci sono stati dei cambiamenti significativi nel mercato immobiliare, in particolare quello delle locazioni. E questo accade perché c’è una maggiore domanda da parte di una popolazione sempre più ‘mobile’." Mobile sì, perché "nonostante la ricerca di case di proprietà rimanga alta, crescono contemporaneamente i soggetti che prediligono l’affitto a causa di fattori, come ad esempio il lavoro, difficilmente programmabili a lungo termine. E in prospettiva ci sarà un ulteriore aumento sotto questo punto di vista, dettato da un cambiamento dello stile di vita rispetto alle generazioni passate".
Problemi e soluzioni per proprietari e affittuari
Le criticità però non sono poche. "Ad esempio, c’è sempre più diffidenza da parte dei multiproprietari a mettere sul mercato le proprie abitazioni, per una serie di cause: come i timori legati alle morosità o di non riuscire a rientrare in possesso del proprio alloggio in caso di necessità". C’è quindi un fabbisogno sempre più alto. Ma contemporaneamente un’offerta scarsa, che dà vita a un quadro intrecciato e complesso.
"Come invertire la rotta? Attraverso delle gestioni professionali: società che acquisiscono il patrimonio da parte di privati e, appunto, lo gestiscono. Questo potrebbe aiutare a sbloccare la situazione, sulla base di un esempio che sta crescendo soprattutto all’estero ma anche in Italia – dice –. Su questa falsariga si muove l’idea della Fondazione per l’abitare costituita dal Comune che però, essendo di matrice pubblica, risponde prevalentemente alle esigenze di un certo target di popolazione, ovvero quello meno abbiente". Non solo.
"Rimane però il nodo dei canoni alti. La priorità, per questo, sarà quella di far crescere l’offerta affinché ci sia più concorrenza – conferma l’esperta –. Per farlo però, bisogna che pubblico e privato si mettano d’accordo e trovino una modalità, come potrebbe essere la strada dell’edilizia residenziale sociale, per creare un’offerta alternativa a quella del libero mercato e capace quindi di calmierare i prezzi. A Bologna si sta già cercando di promuovere l’Ers, ma bisogna trovare, realmente, equilibrio e convenienza tra tutte le parti".
L'effetto degli affitti brevi e il monitoraggio dei prezzi
A prosciugare l’offerta, inoltre, sono anche gli affitti brevi, tipici delle mete turistiche, "che sottraggono diverse abitazioni – conclude Molignoni – che, al contrario, potrebbero essere invece destinate ad altro uso. Il fenomeno è localizzato fondamentalmente nel centro della città, dove questa componente incide fortemente e spopola di residenti il centro".
Infine, rimarrà fondamentale mantenere alta l’attenzione anche sugli annunci che, negli ultimi tempi, hanno destato non poche preoccupazioni, come il monolocale di dieci metri quadri in affitto a 500 euro al mese in via del Pratello. "Casi di questo tipo, purtroppo, ci sono sempre stati. Ma ora fortunatamente si tende a denunciare di più rispetto al passato: è importante continuare a farlo e sensibilizzare la popolazione", chiude l’analista.