La donazione di beni immobili può determinare una serie di problemi nella successiva circolazione dei beni donati.
L’art. 563 del Codice civile prevede infatti che, se non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, il legittimario (cioè il figlio, il coniuge o, in mancanza, il genitore del donante), che non è riuscito a soddisfarsi sui beni del donatario, può chiedere la restituzione dei beni immobili, ai successivi acquirenti dal donatario.
Uno dei rimedi più sicuri, nel termine di venti anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, se il donante è ancora in vita, è la risoluzione dell’atto di donazione.
Con tale contratto il donante e il donatario sciolgono volontariamente il contratto di donazione con efficacia retroattiva, eliminandone gli effetti e ripristinando la situazione preesistente al contratto di donazione.
Il bene immobile ritorna quindi nella disponibilità del donante che lo venderà direttamente al nuovo acquirente.
L’Agenzia delle Entrate con proprio documento del 2014, ha affermato che allo scioglimento consensuale del contratto di donazione, senza corrispettivo, va applicata l’imposta di registro in misura fissa (attualmente di 200 euro) oltre imposte ipotecarie e catastali di 200 euro ciascuna.
Con due risposte ad interpelli l’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che l’effetto retroattivo dell’atto risolutivo non fa perdere eventuali agevolazioni fiscali prima casa di cui ha usufruito medio tempore il donante.
Il più delle volte la donazione è infatti utilizzata per consentire al donante di comprare un altro immobile con le agevolazioni prima casa, cedendo ad esempio ai figli o ai genitori una preesistente unità abitativa nel medesimo comune o comunque un preesistente immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
Ebbene la successiva risoluzione della donazione non comporta la perdita dell’agevolazione prima casa fruita per l’acquisto del secondo immobile.
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