Mercato immobiliare Bologna. "Bene il centro, periferia nord in difficoltà"

Bologna, 27 aprile 2019 - Prezzi che nel cuore del centro schizzano fino a 5mila euro al metro quadro, mentre rallentano in periferia. Con un dato che continua a saltare all’occhio: l’acquisto di appartamenti in centro per poi affittarli, soprattutto ai turisti. Nel frattempo, i bolognesi cercano case nel verde – ma vicino alla città – e con dettagli di pregio. Ma, avverte Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, il boom sotto le Torri è “una dinamica non coerente alla situazione economica sottostante”. Insomma, la ‘bolla’ legata al turismo non è detto che duri all’infinito. Anzi. “Fino all’anno scorso – spiega Dondi – le compravendite sono cresciute in modo consistente, con prezzi stabilizzati sugli anni precedenti”. I primi dati 2019, però, “non sono altrettanto confortanti perché il rallentamento economico ha favorito anche quello del settore immobiliare dopo un quinquennio di crescita”.

A Bologna – dove secondo l’osservatorio Nomisma il prezzo medio delle case nuove nel 2018 si è attestato sui 2.451 euro al metro quadro (-0,2%) e quello dell’usato sui 1.975 euro (0,3%) – Dondi descrive un mercato “selettivo”, che “si muove a due velocità”. Sono proprio “due mercati: uno alimentato dalla domanda di acquisto per investimento e uno da quella di prima casa che è in maggiore affanno”. Nello specifico, nelle zone periferiche, soprattutto a Nord – da Stalingrado a via Emilia Ponente – “ci sono difficoltà maggiori, sia come compravendita che dinamica dei prezzi, per la capacità di accesso al credito della domanda”. I segnali migliori arrivano dalla zona pedecollinare e dal “cuore del centro – da via Rizzoli a Santo Stefano –: è la parte più ambita con dinamiche molto positive, legate anche ai fenomeni turistici”.

Si cercano dunque abitazioni con caratteristiche specifiche (“circa 60 metri quadri, ben ubicate, con qualità edilizia e uno stato manutentivo funzionale al mercato delle locazioni brevi”). Sulle prospettive, però, non “è pensabile che ci sia un mercato in controtendenza rispetto alle dinamiche complessive. Con una situazione economica che si prevede stagnante per questo e per l’anno prossimo, anche nelle zone del centro più attraenti ci sarà un rallentamento. Ora c’è un eccesso di dinamismo e una situazione che difficilmente si può mantenere nel medio periodo”.

Per Roberto Maccaferri, presidente bolognese di F.i.m.a.a, la Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente alla Confcommercio, “i prezzi delle case sono saliti nel caso di immobili destinati alla locazione turistica. C’è una corsa all’acquisto di bilocali e trilocali in centro storico da destinare a formule come Airbnb e B&b. Questo ha creato non pochi problemi al mondo delle locazioni tradizionali, per le famiglie referenziate e studenti. Il fenomeno dura da un paio d’anni, ma penso che sia arrivato alla fine, visti la quantità di offerta e gli orientamenti normativi”. Parallelamente, “sia in centro che nella prima periferia” sono sempre più le persone che “non lavorano, ma che possiedono uno o più appartamenti – un bilocale può rendere anche 1.500 euro mese con Aribnb – e li affittano come attività”.

Restando in centro, sotto le due Torri, “bilocali ristrutturati sono venduti anche a 5mila euro al metro, con una crescita del 15% nel biennio”. Altre case molto ambite sono quelle con peculiarità come “terrazzi, giardini, in zone di pregio come Gandino, Bellinzona o Risorgimento e l’asse Saragozza-Murri, più prossima ai colli. Immobili destinati a un bacino d’utenza con possibilità di spesa superiore alla norma hanno visto un certo fermento delle compravendite. Qui un appartamento pedecollinare in buone condizioni può aggirarsi sui 3mila euro al metro. In una zona come via Marconi, invece, parliamo di 3.300 euro al metro quadro, con un aumento dell’8-10%”. “E’ una forbice che si sta aprendo – prosegue –, le situazioni più ‘normali’ sono stabili o in calo. Verso Nord – da Saffi fino a Massarenti –: una casa in buone condizioni può valere 2mila euro al metro con dei picchi verso il basso in San Donato (1.500/1.700mila)”. Interessante poi il caso della Cirenaica, dove si arriva anche a un 2.600/2.700 euro al metro.