Bologna, 7 febbraio 2023 – “Come se ne esce? Bisogna rimuovere gli ostacoli della burocrazia, promuovere nuova edilizia: la rigenerazione urbana in questi ultimi anni non è stata sviluppata a sufficienza per quelle che erano le esigenze di mercato".
È un segnale chiaro quello che Luca Dondi dell’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, dà ai protagonisti dell’offerta immobiliare, a quelli della domanda e anche all’amministrazione comunale: il sistema casa è nel frullatore e ci vuole una svolta di responsabilità da parte di tutti. "I numeri che avete dato sul Carlino li confermiamo, non ci risulta nulla di diverso – spiega Dondi riferendosi al più 20% dei prezzi e ai costi alle stelle delle stanze in affitto documentati dalla nostra inchiesta di ieri –. C’è stato un rallentamento delle compravendite alla fine dello scorso anno, mentre il mercato delle locazioni continua a tirare".
Come mai sono così calate le vendite?
"C’è la difficoltà nell’accesso al credito, unita al peggioramento delle prospettive economica. Insomma, una battuta d’arresto fisiologica. È il sovraffollamento della domanda: le famiglie e i residenti che non posso accedere alle compravendite allora virano sugli affitti. Nel breve, famiglie normali vanno così a ingolfare un settore sovraffollato".
Siamo al punto più critico?
"Oggi Bologna ha livelli di inaccessibilità in termini di costo dei canoni secondi solo a Milano. Siamo sui livelli di Firenze, ci sono pressioni dei vari livelli di domanda che non hanno rispossta sul mercato, una particolare vigoria solo numerica però, che spinge al rialzo i canoni".
Studenti e giovani coppie i più in crisi?
"Gli studenti sono tornati in città come nel pre pandemia e sono tornati anche i turisti, il fenomeno degli affitti brevi turistici tiene pià che mai. Le giovani coppie, in attesa di tempi migliori, sono costrette a scegliere soluzioni più tattiche".
Poi c’è l’offerta, evidentemente il punto dolente.
"Quello è in atto è un fenomeno che si stabilizzando in termini di numeri di offerta. Ma che non esaurisce l’offerta potenziale. Abbiamo da un lato tanti immobili che si rivolgono solo agli affitti brevi, dall’altro diverse abitazioni a disposizione delle famiglie che vengono tenute sfitte. Privando quindi il mercato di un’ulteriore offerta che darebbe risposte alla crisi in corso".
Quindi anche i privati potrebbero dare una risposta concreta a questo collo di bottiglia?
"Beh, una qualche iniziativa per recuperare qualche alloggio in più al mercato delle locazione si potrebbe sviluppare. Sopravvivono ancora robusti timori tra i privati, come quello dell’inquilino che non paga, o quello dell’immobile che non tornerà nelle condizioni iniziali".
Ecco, iniziative, rigenerazione urbana, investimenti del pubblico. Come si sopravvive a questo tsunami dei prezzi?
"È un tema delicato. Si è prodotta negli anni pochissima nuova edilizia. E la rigenerazione urbana non è stata sviluppata a sufficienza per quelle che erano le esigenze di mercato"
Le ragioni?
"Diverse, anche le difficoltà di accordo con i soggetti proprietari. La rigenerazione urbana ha stentato a decollare e bisogna rimuovere i fattori ostacolanti, come la burocrazia, i tempi urbanisitici di conversione e anche il rispetto del valore delle aree. Il Comune negli ultimi anni ha puntato soprattutto a un’offerta locativa a basso costo, un elemento assieme ad altri che ha pregiudicato un’accelerazione della rigenerazione. Ora si punterà a rigenerare aree come Staveco e Stamoto? Bene, questa nuova convizione può far accelerare dei processi oggi fermi".
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