Case Bologna, ecco dove si compra di più

Bologna, 23 luglio 2020 - La pandemia, a livello economico, inizia ad avere i primi significativi riflessi sul mercato immobiliare. Che i dati delle compravendite fossero pessimi nei mesi del lockdown era inevitabile. L’analisi del secondo osservatorio immobiliare 2020 di Nomisma, però, ha analizzato quei dati all’interno di un contesto globale e c’è una sorpresa. Più che di crisi, per ora, c’è da parlare di flessione, relativamente alle compravendite di immobili residenziali: il calo nel primo trimestre dell’anno in corso è 6,4 per cento, rispetto allo stesso periodo del 2019. E il 2019 è stato l’anno boom, sotto questo profilo.

I dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate relativi al primo trimestre del 2020, poi, evidenziano come Bologna risulti la città più resistente del paese, sotto questo profilo: ovvero, in un contesto difficile, è la piazza che sta resistendo meglio alla crisi immobiliare. E c’è dell’altro. I prezzi sono rimasti stabili (calo del 0,2 per cento), praticamente invariati rispetto al pre Covid, senza avere il crollo che alcuni temevano. Se questi siano solo i primi segnali di una crisi che sta arrivando o la dimostrazione che in città, questo settore, sia in grado di attutire il colpo, è ancora presto per stabilirlo: "La domanda di immobili residenziali resta elevata e soltanto nella seconda parte dell’anno si potrà comprendere se quello attuale sia un rallentamento oppure se la crisi derivante dalla perdita di lavoro delle famiglie e di produttività delle imprese si trasferirà anche alla capacità di acquisto", è la conclusione di Nomisma. In mezzo, c’è però molto altro che racconta del contesto Bologna, città ricca con tante famiglie che hanno un patrimonio alle spalle.

Da qui, la stabilità dei prezzi: chi vende, non ha la necessità di monetizzare in tempi rapidi per avere liquidità. Non ancora, almeno. In più, il 2020 arriva sulla spinta di un 2019 che è l’anno che ha fatto segnare più transazioni, cosa che contribuisce a mantenere i prezzi stabili verso l’alto. A suggerire tutto ciò, c’è pure un altro dettaglio: "Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, ovvero lo sconto sul prezzo della casa che viene concesso nel corso della trattativa: ci si attendeva che venissero concessi sconti più alti, in questa fase, invece lo sconto era superiore in epoca pre Covid", fa sapere l’ad di Nomisma, Luca Dondi Dall’Orologio. Differenze che si assestano in linea generale tra il 7 e il 10 per cento, a seconda che si parli di immobili nuovi o usati. Chi vende, insomma, monetizza solo se a prezzo pieno. E il calo del 6 per cento racconta che tante persone hanno pianificato o stanno pianificando l’acquisto di un immobile residenziale, nonostante la crisi.

La flessione si è registrata, ma su valori che a Bologna fanno pensare che il mercato stia tenendo. Almeno per ora. È però cambiato il mercato: "Ora sono le famiglie che comprano casa. Una prima casa, oppure la cambiano per nuove esigenze, magari anche di spazi, legati all’esperienza di clausura vissuta con la pandemia. È invece calato molto il mercato immobiliare a fine di investimento, destinato alla locazione breve. Perché il calo del turismo ha frenato questo tipo di mercato". 

È in crisi il centro. "Sono in netto calo gli acquisti di immobili a scopo investimento da destinare alla locazione breve. Chi acquista, acquista casa per andarci a vivere. E lo fa per ragioni di sostenibilità, con più attenzione a spazi, affacci, giardini. Sono predilette le zone semi centrali e periferiche, come Mazzini, Fossolo, Via Emilia Ponente e la periferia nord: soprattutto Bolognina e San Donato. Queste zone hanno una vitalità nettamente superiore rispetto al centro storico, che ha registrato una brusca frenata sul piano del mercato immobiliare". Niente acquisti di case da destinare ai bed and breakfast, insomma. " Bologna sta cambiando faccia: "Lentamente, servirà tempo, anche per capire le ripercussioni di questo momento. Ma dei cambiamenti sono già in atto", è la chiosa di Luca Dondi Dall’Orologio. © RIPRODUZIONE RISERVATA