Bologna, 23 novembre 2022 - Al termine di un anno in cui “il numero di compravendite potrebbe raggiungere la cifra record di settemila unità”, il mercato immobiliare bolognese è secondo solo a quello di Milano, anche se “la dimensione cittadina e la scarsità di nuove realizzazioni potrebbero contenere tale dinamismo nei prossimi anni”. Il quadro emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.
“Nella seconda parte del 2022, la domanda per l’acquisto di abitazioni si è ridotta rispetto alla prima parte dell’anno, ma soprattutto rispetto all’entusiasmo del 2021 - spiega l’istituto di ricerca -. L’offerta resta stabile e nei prossimi mesi tenderà a diminuire per gli effetti dell’inflazione e per la riduzione o conclusione dei bonus fiscali sulle ristrutturazioni, che aveva alimentato notevolmente il mercato di sostituzione”.
Secondo il report di Nomisma per il 2023 ci si attende un ridimensionamento con “la chiusura della fase di crescita post pandemica e l'avvio di una nuova fase di arretramento conseguente all'impennata dei prezzi”. “La sfida, ora, è quella di contenere l'arretramento nella fase avversa del ciclo economico, per poi riprendere il cammino interrotto della crescita non appena il quadro si sarà fatto meno fosco", aggiungono da Nomisma.
Mercato immobiliare Bologna, il comparto residenziale
Nel corso della seconda parte del 2022 si è registrata una variazione dei prezzi delle abitazioni usate pari allo 0,2%, che diventa del 3,6% su base annuale. Per le abitazioni nuove si registrano variazioni maggiori e pari all’1,5% nel secondo semestre. Lo sconto medio sul prezzo continua a ridursi e ha raggiunto l’8,0% per le abitazioni usate e il 4,5% per quelle nuove. Prosegue la riduzione dei tempi medi di vendita: ormai Bologna si è assestata sui livelli di Milano, con circa quattro mesi per concludere una trattativa nel caso di abitazioni nuove e tre e mezzo per l’acquisto di un’abitazione usata. Per quanto riguarda il mercato della locazione, la domanda è in costante crescita ed è rappresentata in primis da studenti e a seguire lavoratori non residenti e giovani coppie o single. La scarsità di alloggi in affitto ha spinto ulteriormente al rialzo i canoni, che sono aumentati dell’1,6% nella seconda parte del 2022, contribuendo a una variazione annuale del 4,3%.
L’assoluta indisponibilità di alloggi ha spinto al minimo storico i tempi medi di locazione ossia a 1,3 mesi di media, sia per alloggi usati che nuovi. Tale livello è tra i più bassi anche rispetto alla media nazionale ed è il segnale che sul fronte locativo la situazione è del tutto ingessata. Per il 2023 le aspettative sono legate alla tenuta dell’economia, all’inflazione, ai costi dell’energia e all’andamento del tasso dei mutui.
Mercato immobiliare Bologna, il comparto non residenziale
Nel corso del secondo semestre del 2022, il settore non residenziale ha mostrato andamenti discontinui. La domanda di uffici e negozi si è stabilizzata, mentre l’offerta tende ad aumentare. Il numero di transazioni registrate nel corso della prima parte del 2022 è invariato per i negozi (-0,3%) e in lieve aumento per gli uffici (+6,5%). La maggiore movimentazione del segmento direzionale è dovuta anche alla riduzione dei prezzi nella seconda parte del 2022 (-0,8%), che ha portato a una variazione annuale positiva (+0,6%), anche se ridotta. Anche il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è ridotto, passando dal 12,5% di inizio anno all’11% attuale. I tempi medi di vendita di spazi direzionali sono rimasti stabili e pari a otto mesi in media nel corso dell’anno.
Sul fronte locativo, la domanda è in calo, anche se in misura inferiore rispetto a quella interessata alla compravendita. I canoni sono aumentati di poco (+0,4%), mentre i tempi medi di vendita si sono ridotti ancora una volta (da 6 a 5,7 mesi). Per quanto riguarda il comparto commerciale, la domanda mostra alcuni segnali di flessione, a fronte di un’offerta in aumento. Tale disallineamento ha spinto al ribasso i prezzi, che sono diminuiti del -0,8% nel secondo semestre, compensando la variazione positiva della prima parte dell’anno. Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è rimasto invariato nel corso del 2022 e pari all’11,5%. I tempi medi di vendita, al contrario, si riducono da 7,8 mesi a 7 mesi.
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