Mercato immobiliare in ripresa a Bologna
Mercato immobiliare in ripresa a Bologna

Bologna, 24 novembre 2021 – Torna a crescere il mercato immobiliare a Bologna, l'annuncio arriva dall'analisi di Nomisma: "Nel corso della seconda parte del 2021, il mercato immobiliare bolognese conferma il ritorno sul trend di crescita interrotto nel corso del 2020 dalla pandemia. La dinamica dei prezzi è migliorata così come la convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto. Il mercato, tuttavia, è trainato da una domanda in costante ripresa che spinge verso l’alto anche la dinamica delle compravendite e la velocità di assorbimento degli immobili sul mercato. Tale dinamica è seconda solo al mercato di Milano". 

Compravendite residenziali

Nel corso del primo semestre del 2021 il numero di compravendite residenziali nel comune di Bologna è aumentato del 28% rispetto allo stesso periodo del 2020. Le 3.282 compravendite registrate nei primi sei mesi sono sui livelli osservati ad inizio 2019. Nonostante la domanda per acquisto risulti ancora elevata, nel corso del 2021 si è registrato un riequilibrio nel mercato con un ritorno di interesse verso l’affitto.

Le motivazioni che spingono all’acquisto sono mutate nuovamente, con la ripresa di interesse da parte degli investitori (19,5% rispetto al 16% del 2020). La maggioranza degli acquisti riguarda comunque la prima casa o la sostituzione della propria abitazione principale (70% dei casi).

La dipendenza da mutuo è in aumento e superiore al 75% delle compravendite effettuate. Una ulteriore tendenza, che non trova sempre riscontro nel mercato, è quella legata all’interesse da parte delle famiglie ad acquistare immobili di nuova realizzazione (26% delle transazioni) rispetto ad abitazioni usate. 

L’aumento della domanda ha spinto al rialzo i prezzi e le abitazioni nel complesso hanno registrato una variazione positiva pari all’1,5% nel corso del secondo semestre. Tale variazione risulta più elevata se si considerano le abitazioni usate (1,6%), mentre per le abitazioni nuove la crescita risulta più contenuta (1,3%). Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo continua a ridursi anche nella seconda parte del 2021, arrivando all’8,5% in media rispetto al 9,5% di inizio anno. La riduzione ha riguardato tutte le zone cittadine in maniera omogenea, anche se in centro lo sconto risulta pari al 6,9%, mentre in periferia si arriva fino al 10,9%.

Per le abitazioni di nuova costruzione lo sconto risulta ancora più basso, e pari al 5%, data la forte domanda presente sul mercato. Anche i tempi medi di vendita delle abitazioni nuove continuano a ridursi, passando dai 5,5 mesi del primo semestre ai 5 mesi della seconda parte del 2021. I tempi medi di vendita delle abitazioni usate, invece, restano stabili a 4,5 mesi.

Considerando il mercato della locazione, Nomisma rileva una domanda in aumento dopo una fase di stabilità dovuta agli effetti dello smart working e del lento ritorno di studenti e lavoratori nelle sedi di lavoro. Il mercato è tornato a crescere nella seconda parte del 2021 con canoni in rialzo (+1,1% semestrale) e tempi medi di locazione nuovamente in contrazione e tra i più bassi rispetto alla media nazionale. Per le abitazioni usate si è arrivati a tempi pari a 2 mesi in media, rispetto ai 2,7 mesi della media dei principali mercati italiani. Per le nuove realizzazioni i tempi si sono ridotti a 1,5 mesi.

Comparto non residenziale

Il settore non residenziale è risultato ancora in affanno nel corso del 2021. Stabile o in lieve ripresa il numero delle compravendite, ma ancora lontano dai livelli raggiunti nel corso del 2019. Considerando gli uffici, le compravendite dei primi mesi del 2021 sono risultate in linea con lo stesso periodo nel 2020. La domanda per acquisto risulta in forte riduzione, anche perché non trova riscontro rispetto a un’offerta non sempre adeguata alle richieste delle società e comunque in aumento a causa dei numerosi fallimenti. I prezzi sono invariati rispetto alla prima parte dell’anno (+0,5%), mentre il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è ridotto ulteriormente passando dal 14% di inizio anno al 12% attuale. I tempi medi di vendita di spazi direzionali si sono ridotti da 10 mesi a 8,5 mesi nel corso del 2021. Sul fronte locativo, la domanda in locazione di uffici è risultata in calo, anche se in misura inferiore rispetto a quella interessata alla compravendita. I canoni sono risultati pressoché stabili rispetto al primo semestre dell’anno (+0,3%) e i tempi medi di locazione si sono ridotti di poco (da 7 mesi in media a 6,5 mesi).

Nel corso del 2021, il comparto commerciale ha mostrato segnali di ripresa in seguito ad un 2020 particolarmente depresso. A fronte di un costante aumento dell’offerta la domanda sembra essersi ricomposta e stabilizzata. Tale riequilibrio ha frenato anche la caduta dei prezzi che sono rimasti sui livelli di inizio anno (+0,2%). Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo resta elevato, anche se in lieve contrazione rispetto al primo semestre del 2021 (dal 13,5% al 12,5% in media). I tempi medi di vendita, dopo il rialzo registrato all’inizio del 2021, sono tornati ad attestarsi sugli 8,5 mesi. Le tempistiche si riducono soprattutto in centro e in semicentro, laddove i proprietari intendono dismettere i propri negozi data l’incertezza attuale di ricavarne una redditività adeguata. In tal senso, l’eccesso di stock invenduto tende a riversarsi sul mercato della locazione con una ulteriore contrazione dei canoni in misura pari al -0,3% (-1,3% su base annuale) e una stabilità dei tempi medi di locazione, attestati ormai da tre semestri sui 6,5 mesi. 

Previsioni settore residenziale

Per quanto riguarda i prossimi mesi, gli operatori intervistati da Nomisma sembrano ottimisti e prevedono che nel 2022 il mercato tornerà sui livelli del 2019 (per il 39% di loro le performance saranno addirittura migliori). Nel corso della prima parte del 2022 si prevede un aumento del numero di compravendite, sostenuto da una lieve ripresa dei prezzi. Gli operatori prevedono anche che i canoni cresceranno maggiormente rispetto ai prezzi, grazie ad un ritorno di interesse rilevante che spingerà anche il numero di contratti stipulati nel prossimo anno.