Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma
Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma

Bologna, 21 settembre 2019 - Il valore immobiliare delle case con una buona manutenzione è abbastanza eterogeneo: ci sono più di 2.000 euro di differenza a metro quadrato tra le abitazioni nelle diverse aree cittadine. È la fotografia della situazione metropolitana nel secondo semestre 2018, secondo i dati forniti da Nomisma. Proiezioni che guardano fino al 2020. La discrepanza di valore va oltre i quartieri, che anche al loro interno non presentano un’eccessiva omogeneità. Una casa sotto le Due Torri vale in media 4.325 euro al metro quadrato, mentre a pochi metri di distanza, in via Riva Reno-Lame, il prezzo medio di un immobile si aggira intorno ai 2.700 euro.
I prezzi più alti si trovano nella zona dei Giardini Margherita, Castiglione, via Murri – in via dell’Osservanza salgono a 4.200 euro al metro quadrato – seguiti a ruota da quelli di Piazza San Domenico con 4.100 euro. Il valore delle abitazioni scende vorticosamente sia in zona Pilastro, con case nuove che valgono 2.100 euro/mq, sia in zona Zanardi, Marco Polo e Borgo Panigale dove con 2.200 euro al metro quadrato in media si può comprare una casa. In Bolognina, zona Ippodromo e piazza Dell’Unità si rimane intorno ai 2.400 euro.
Come è stato negli ultimi anni l’andamento del valore degli immobili?
«È in atto un recupero del mercato immobiliare – risponde Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma –. Dopo il 2008 c’è stata una fase recessiva molto lunga e da lì è partita una risalita, a Bologna molto marcata rispetto che altrove, a livello di numero di transazioni di compravendita che si è stabilizzato su quantità non distanti dalla fase pre-crisi. Dal punto di vista dei prezzi, la situazione è diversa, l’aumento è stato più lento. Solo dal primo semestre di quest’anno c’è stata un’inversione della tendenza. Per la prima volta, infatti, vediamo un leggero aumento».
In precedenza, quale era la situazione?
«Prima aumentavano il numero delle compravendite, ma i prezzi non salivano. Ora si sta allineando l’intensità della domanda al valore delle compravendite. Anche se la situazione è ancora molto fragile, soprattutto per via dell’instabilità del Paese. Si può dire, infatti, che ora gli immobili valgono in media il 25% in meno rispetto ai valori massimi sfiorati nel 2008».
Nelle diverse zone cittadine ci sono state delle fluttuazioni?
«La ripartenza del mercato immobiliare avviene nelle zone di maggiore pregio. Di solito è un normale andamento del mercato. Le zone periferiche seguono a ruota».
Come influisce il fenomeno degli affitti brevi?
«Gli affitti brevi hanno accentuato la differenza dei valori. Sono un elemento di redditività che conseguentemente attira investimenti e crescita del valore immobiliare. Questo sicuramente rappresenta un aspetto più incisivo rispetto agli investimenti pubblici e le iniziative di riqualificazioni che sono state più esigue».
Rispetto alle prossime infrastrutture, come cambieranno i valori degli immobili?
«Sul Passante è difficile immaginare effetti specifici. Sicuramente un complessivo miglioramento ci sarà in termini di alleggerimento di traffico. Ma lo scenario è complicato per isolare un effetto netto. Per il People Mover credo che non ci sarà tanto un effetto sui valori immobiliari vicini all’infrastruttura, quanto un miglioramento dell’attrattività complessiva».