Quanti affari all’ombra delle stelle "I prezzi degli hotel sono crollati"

In questo periodo in riviera è molto vivace il mercato immobiliare delle strutture ricettive. La riduzione degli utili d’impresa e il fatto che i figli degli albergatori non vogliono fare il mestiere dei genitori, ha cambiato sensibilmente le quotazioni di mercato, con hotel che vengono venduti alla metà e in molti casi anche ad un terzo del valore di qualche anno fa. A Cesenatico sul lungomare l’hotel Annamaria (24 camere), è proposto a circa un milione ed in centro una struttura con 50 camere e ben tenuta che si vende a 1 milione e 600mila euro. Alla stessa cifra è disponibile a Valverde un hotel con 45 camere, ristrutturato di recente e con la piscina. A Villamarina c’è un albergo con 40 camere, piscina e parcheggio, che necessita di essere sistemato, ma per 890mila euro la trattativa si chiude. A Gatteo a Mare sono proposte strutture di piccole e medie dimensioni al prezzo di 20-25mila euro a camera, tra cui un hotel con 40 stanze valutato meno di un milione di euro. A San Mauro Mare invece è sul mercato un albergo di 34 camere in buone condizioni, con aria condizionata, ascensore e parcheggio, al prezzo di 650mila euro.

Molti albergatori decidono di affittare le loro aziende e fra questi c’è anche l’ex presidente degli albergatori di Cesenatico, Giancarlo Barocci, il quale ha affittato il suo hotel Leonardo in via Zara ad un collega di Cattolica. Altre strutture sono al centro di trattative, con prezzi variabili a seconda delle dimensioni, dei servizi, dello stato in cui è l’immobile e naturalmente della posizione. C’è una forte richiesta e i costi degli affitti si muovono all’interno della forbice dai 2mila ai 3mila euro a camera, per un tre stelle in buone condizioni o un due stelle in ottima posizione. Sul mercato si muovono tante agenzie ed un punto di riferimento per i professionisti è l’agenzia Mediazioni Immobiliari Alberghiere di Rimini, l’unica specializzata esclusivamente nella compravendita e nelle locazioni di hotel e residence.

Fu fondata nel 1959 da Raffaele Principi Nini, il quale iniziò a fare affari al Bar Cavour in piazza Cavour a Rimini. "Questo locale – dice il figlio Gianfranco Principi Nini – alla fine degli anni ’60 era conosciuto come il "bar dei mediatori", e mio padre era lì che incontrava gli imprenditori. Nel 1998 ho iniziato a collaborare con lui ed è nata l’agenzia Mediazioni Immobiliari Alberghiere, dove nel 2021 è entrato anche mio figlio Giorgio Franco. Dalle Marche sino lungo tutta la riviera romagnola, quindi nelle province di Rimini, Forlì-Cesena e Ravenna, trattiamo parecchie strutture ricettive ed il mercato in questo periodo è molto vivace". Ci sono tanti affari, i prezzi sono molto calati rispetto a qualche anno fa, tuttavia Principi Nini non parla di crisi: "Comprare un hotel oggi costa meno, ma è normale, nel senso che è un fenomeno presente in tutti i territori e non in una singola località. Le cause sono molteplici. In primo luogo le banche non sostengono il credito perchè sono cambiati i criteri con cui vengono concessi i mutui; oggi non basta impegnare l’immobile per coprire il rischio, ma la banca guarda la redditività prima di concedere un finanziamento. Un altro fattore che incide molto è rappresentato dai costi di ristrutturazione troppo alti rispetto alle rese delle strutture ricettive. Un elemento determinante è l’utile di impresa che si è assottigliato notevolmente. Inoltre c’è da tenere in considerazione che molti figli di albergatori preferiscono fare altri lavori, non vogliono fare i sacrifici e impegnarsi con i mutui per le ristrutturazioni, con il risultato che parecchie strutture si deprezzano perchè non vengono rinnovate".

Giacomo Mascellani