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24 mar 2022

"Compravendite a +34%, salgono i prezzi"

"Nel 2021 il mercato residenziale modenese ha ulteriormente recuperato rispetto alla flessione registrata nel 2020. L’intensità della domanda e la dinamica delle compravendite sono stati i fattori trainanti di una performance così positiva". E’ quanto emerge dall’analisi del primo osservatorio Immobiliare di Nomisma.

Il mercato residenziale "ha pienamente recuperato la flessione del numero di compravendite registrata nel corso del 2020 e pari a -9,9% su base annuale", dicono gli esperti. Il rimbalzo del +34,6% ha spinto il numero delle transazioni vicino alle 2.900 unità, dato superiore a quello più elevato degli ultimi dieci anni registrato nel 2019 e pari a circa 2.400 unità. I due semestri del 2021 sono risultati entrambi positivi con numero di compravendite simili, segnale di un’intensità della domanda costante. Per questo i valori di compravendita sono aumentati del 2,6% per le abitazioni nuove e del 3,2% per le abitazioni usate. L’aumento dei prezzi non ha frenato la convergenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo che è arrivata all’8,5% in media, ossia il valore più basso degli ultimi 15 anni. I tempi medi di vendita, infine, si sono ridotti da 6 a 4,5 mesi, segnale ulteriore di un mercato attivo.

Sul fronte della locazione, invece, la situazione risulta articolata, con una domanda in aumento e un’offerta disallineata rispetto alla domanda. Tale disallineamento continua a spingere verso l’alto i canoni di locazione, che sono aumentati del 2,4% in un anno. I nuclei in locazione che hanno potuto accedere al credito si sono spostati verso la proprietà, ma la parte restante è costretta a restare in affitto. Tale assenza di offerta si riflette anche sui tempi medi di locazione, che continuano ad assestarsi ai minimi storici (1,5 mesi in media), sia per il nuovo che per l’usato.

Anche il mercato non residenziale ha reagito positivamente rispetto alle flessioni registrate nel corso del 2020 a causa della pandemia. Il numero di compravendite di uffici, negozi e laboratori è aumentato del 34,5% rispetto all’anno precedente, soprattutto grazie ad un primo semestre del 2021 record. La ripresa dei volumi ha spinto al rialzo i valori di compravendita degli uffici (0,8%) e mitigato la riduzione dei prezzi dei negozi (dal -1,9% al -0,8% su base annuale).

Per i capannoni industriali la riduzione dei valori è proseguita anche nel corso del 2021, anche se in misura più contenuta (dal -2,0% al -1,0%).

Al di là degli andamenti dei prezzi, gli sconti medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi di negozi ed uffici sono diminuiti attestandosi, entrambi, al 13% mentre per i capannoni la situazione è peggiorata, con uno sconto medio in aumento e pari al 15%. Nei prossimi mesi si prevede il mantenimento dell’attuale livello di interesse da parte della domanda e il mercato si sta sempre più spostando su fasce di prezzo medio-alte. La spinta centrifuga verso zone periferiche non sembra preoccupare gli operatori, nonostante l’offerta non sia del tutto allineata alla domanda. Ci sarà un rallentamento nel numero di compravendite rispetto al 2021, mentre i prezzi dovrebbero continuare a crescere. Per quanto riguarda l’affito, il numero di contratti dovrebbe tornare ad aumentare mentre i canoni di locazione tenderanno ancora ad aumentare data la scarsità di alloggi.

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