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Parola d’ordine, innovazione. È uno dei molteplici effetti della riforma del condominio che ha introdotto cambiamenti sostanziali. L’Asppi Bologna – Associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari – è in prima linea in tal senso. «Il concetto di innovazione – spiega il direttore Amedeo Pangrazi – può essere declinato in vari modi. In primo luogo, innovatore e al passo coi tempi deve essere l’amministratore. La riforma prevede obblighi di formazione e il possesso di molteplici competenze: oggi l’amministratore deve essere al tempo stesso più smart e più preparato». Se si parla di novità, una delle idee più in voga è l’assemblea via webinar. «In questo modo – continua Pangrazi – chi non è presente fisicamente può collegarsi con il proprio computer e partecipare all’assemblea. Può essere anche uno strumento per ridurre conflitti e tensioni».

Un altro progetto, di cui Asppi Bologna è veicolatore, è il web di condominio. Un sito internet a disposizione di tutti. L’obiettivo «è aumentare il livello di trasparenza». E ancora, badante o dada di condominio. «Come Asppi – osserva il direttore – abbiamo offerto la nostra disponibilità a valutare le problematiche derivate dall’inserimento di una figura di questo tipo, tenendo come riferimento l’esperienza di altri paesi europei».

Tutto in un’ottica di welfare «che è cardine dell’innovazione. A fronte di bisogni crescenti, le risorse calano. Ecco perché ci interessa trovare formula alternative nella gestione dei condomìni, il welfare rientra in questa logica». Sulla base di questi cambiamenti, «bisogna incentivare i giovani a interessarsi a quella che è diventata una vera e propria professione: l’amministratore. «I condomìni sono diventati dei microcosmi – aggiunge

Pangrazi – che un bravo amministratore deve saper governare. Penso ai flussi migratori e al cambiamento della socialità, ai processi di efficientamento energetico, ai rapporti coi fornitori oppure alla contabilità. La legge ha alzato la soglia».

Il giudizio di Pangrazi sulla riforma è «senza dubbio positivo. In alcuni paesi europei c’è stato un approccio più marcato alle tematiche dell’innovazione nei condomìni. In Italia abbiamo tanti amministratori, in altri paesi veri e propri manager. Si tratta di un percorso di cambiamento lungo che comunque produrrà buoni risultati».

L’esperto Massimo Franzoni, avvocato e professore universitario

La legge ha risposto alle aspettative e ha rivoluzionato i rapporti. Con il prossimo 18 giugno matureranno tre anni dall’entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012, numero 220 ‘Modifica alla disciplina del condominio negli edifici’; allora si disse «una legge attesa per tanti anni», che ha creato tali aspettative, al punto da suggerire al legislatore di farla entrare in vigore sei mesi dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, così derogando dall’ordinario termine che è di soli quindici giorni. È una legge che ha rivoluzionato i rapporti condominiali; che ha favorito l’amministrazione della cosa comune, quasi creandone un’organizzazione separata; che, talvolta, ha sacrificato le ragioni dei condomini proprietari del loro appartamento, in favore di quelle comuni. Basti pensare alle norme sulla costituzione e sulla deliberazione dell’assemblea; sulle maggioranze richieste per deliberare sugli atti di straordinaria amministrazione, come la vendita di parti comuni.

Basti pensare, ancora, alle norme che introducono una sorta di favore nel considerare comuni e non private le aree che sono funzionali al godimento delle cose condominiali, seppure al prezzo di sacrificare le proprietà esclusive dei singoli condomini, come si diceva prima.

Probabilmente le disposizioni più innovative, anche pensando agli orientamenti giurisprudenziali anteriori alla legge, hanno riguardato la figura dell’amministratore del condominio. Questi è sempre più il professionista che deve agire in moto trasparente e tracciabile, che è chiamato a risolvere questioni complesse dell’amministrazione comune, ed è sempre meno la persona di buon senso che media i problemi dando una pacca sulla spalla di questo o di quello.

La legge originaria non ha avuto il coraggio di spingersi fino al punto di riconoscere legittima la figura dell’amministratore di condominio diverso da una persona fisica. La giurisprudenza precedente, proprio quella del Foro bolognese, aveva ammesso che una società di capitali potesse essere amministratore di un condominio. Così riconoscendo implicitamente che una gestione professionale potesse essere assolta anche da una società, senza compromettere il vincolo fiduciario che lega i condomini all’amministratore.

Il legislatore non ha avuto questo coraggio che, per la verità, in molti casi consisterebbe nell’adeguare una prassi corrente con la situazione di diritto.

Ripensando a questa legge, ma con un occhio tutto rivolto alla spending review nella giustizia, il legislatore pare che sia orientato a devolvere al Giudice di pace, non più al Tribunale, tutte le controversie in materia condominiale. Avanzo qualche riserva su questa scelta: il diritto condominiale è molto tecnico, nonostante l’uso frequente dell’espressione ‘lite condominiale’ come sinonimo di ‘lite bagatellare’, molto più consono alla professionalità del giudice togato. In conclusione: la legge ha risposto alle aspettative iniziali, attenzione alle riforme della riforma.