L'Avvocato Annamaria Cesari, consulente di Confabitare
D: Ho affittato la mia casa a tre studenti, con la cucina arredata e munita di frigorifero/freezer da 170 L, che si è rotto dopo qualche anno dall’inizio della locazione; cosa sono obbligato a fare? Gli inquilini mi hanno presentato un preventivo da 900 € per un frigo da 250 L di ultima generazione con optional; devo comprare quello obbligatoriamente? R: È corretto dire che Lei ha locato - non affittato, si affitta un fondo rustico ad esempio, ovvero un bene che produce reddito per entrambe le parti - un immobile con un determinato arredo e il conduttore non è legittimato a pretendere (salvo suo consenso) un bene di qualità o valore superiore a quello che Lei ha consegnato all’inizio della locazione; al riguardo è bene sottolineare che è molto importante redigere un elenco dei beni mobili presenti nell’appartamento all’inizio della locazione, corredato da foto e far sottoscrivere il tutto a conduttore e locatore, nonché indicare nel verbale di consegna lo stato dell’appartamento e dell’arredo presente. Se all’inizio della locazione è stato consegnato agli inquilini un frigorifero da 170 L che poi si è rotto per vetustà, lei dovrà adoperarsi affinché la parte conduttrice ne abbia tempestivamente uno di pari capacità, funzionate. Se l’inquilino volesse acquistare un bene di maggior valore, potrà farlo a sue spese. In conclusione, il locatore è tenuto a lasciare nella disponibilità della parte conduttrice un frigorifero funzionante di qualità/modello pari a quello consegnato all’inizio della locazione. D: Ho locato da tre anni un appartamento a terzi e ho urgente esigenza di riaverlo libero perché devo adibirlo all’abitazione di una mia amica in difficoltà; l’agenzia immobiliare che reperì l’inquilino mi ha suggerito di inviare la disdetta almeno sei mesi prima la data di scadenza e così ho fatto; l’inquilino quando l’ha ricevuta mi ha detto che la disdetta è nulla, perché? R: L’agenzia le ha fornito un consiglio impreciso, avrebbe dovuto rivolgersi a un legale che tratta la materia delle locazioni. Se il contratto prevedeva un preavviso di “disdetta” di sei mesi, la tempistica indicata per l’invio della raccomandata a/r o della PEC è corretta; ma tenuto conto che la locazione è iniziata da soli tre anni, la “disdetta” da inviare alla prima scadenza avrebbe dovuto essere motivata e, quindi, contenere la specifica dei motivi per cui lei negava il rinnovo; oltre a ciò va osservato che il motivo da indicare nella comunicazione avrebbe dovuto essere uno tra quelli indicati tassativamente dall’art. 3 L.392/78. Nel suo caso la raccomandata non conteneva detta specifica e, quindi, la disdetta non è valida; a ciò si aggiunga che la sua motivazione non sarebbe stata legittima poiché “l’adibire l’appartamento ad abitazione di una amica” non rientra tra i motivi tassativamente elencati dalla citata normativa. L’agenzia quindi avrebbe dovuto riesaminare il testo di contratto, constatare che la sua disdetta sarebbe intervenuta prima della prima scadenza e avrebbe poi dovuto verificare la compatibilità della sua esigenza a quanto previsto dal suddetto art.3. A questo punto, constatato che la “disdetta” inviata non è valida, dovrà inviare una comunicazione nuova (con raccomandata a/r o PEC ai fini della prova dell’invio) di diniego al rinnovo, cd. disdetta, per la seconda scadenza e quindi attendere ulteriori 4 anni per la risoluzione del contratto, poiché esso ad oggi si è rinnovato; trattandosi della II scadenza non sarà necessario indicare i motivi che la originano. Si suggerisce di inviarla subito, previa consulenza di un legale che tratta la materia delle locazioni onde evitare ulteriori errori, ma soprattutto evitare condotte foriere di risarcimento del danno al conduttore: infatti se si indica un motivo di “disdetta” falso, che poi non si attuerà (tipo adibire l’abitazione a casa di un figlio, ma poi il figlio non vi abiterà), il conduttore – verificata la circostanza – potrà pretendere il risarcimento del danno sino a 36 mensilità, oltre al ripristino del contratto di locazione in suo favore. D: Un mio inquilino mi ha mandato la raccomandata a/r di disdetta firmandola solo lui; il contratto di locazione è però intestato a 3 persone, questa singola disdetta vale per l’intero contratto? R: Ritengo che la disdetta del singolo soggetto che costituisce la parte locatrice insieme alle altre due persone non sia sufficiente a risolvere il contratto, posto che implicherebbe una solidarietà negativa in capo agli altri co-conduttori. L’inquilino che l’ha firmata deve avere il benestare del locatore per poter “uscire” dal contratto, eventualmente tramite un subentro con terzo soggetto; diversamente, il firmatario in solitaria resterebbe vincolato al contratto. Al fine di evitare al co-conduttore di trovarsi blindato all’interno di un contratto – contro la propria volontà - insieme ad altri co-conduttori, una soluzione potrebbe essere quella di stabilire preventivamente per iscritto le modalità di esercizio della disdetta; si tratta ovviamente di un particolare tipo di accordo che vale tra i co-conduttori e che non può essere eccepito alla proprietà. Data la peculiarità dell’esigenza e dei rischi conseguenti alla preventiva mancata o errata previsione di questa circostanza, si suggerisce di rivolgersi a un legale che tratti le locazioni. D: Il mio inquilino - persona corretta, mai morosa e garantito (con scrittura a parte) da soggetto “capiente” - è deceduto e in casa è presente il figlio, da sempre disoccupato e con problemi di varia natura; il testo di contratto non prevede l’obbligo di fideiussione a pena di risoluzione; posso oppormi a che questi subentri nel contratto come in effetti mi ha domandato? R: Non è possibile opporsi, nonostante l’assenza di una buona garanzia del c.d. successibile, stante il tenore dell’art.6 L.392/78 il quale prevede che in caso di morte del conduttore “gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”. A ciò si aggiunga che la garanzia originariamente prestata al conduttore dal terzo “capiente” si è conclusa con la morte del conduttore e non sopravvive nei confronti del figlio. Nel caso in cui il nuovo conduttore origini anche solo un canone insoluto, oppure ponga in essere inadempimenti al contratto, suggerirei di rivolgersi subito a un legale che tratti la materia delle locazioni per agire tempestivamente, limitare i danni ed eventualmente trovare un accordo per la risoluzione bonaria del contratto; il tutto prima che la morosità diventi troppo alta, cercando per quanto possibile di scongiurare una procedura giudiziale.