La sanatoria di un immobile con difformità edilizie

Può purtroppo accadere di accorgersi, solo al momento della vendita, che l’immobile di cui si è proprietari presenta difformità edilizie, rispetto alla concessione o al permesso di costruire, in alcuni casi anche molto gravi, specialmente quando si tratta di immobili acquistati in anni meno recenti. Si è posto quindi il tema della prescrizione del diritto di richiedere il risarcimento del danno al dante causa, ovvero a colui che aveva a suo tempo ceduto un immobile non conforme, oltre che al Notaio rogante. Il codice civile prevede, infatti, che i diritti siano soggetti ad un termine oltre il quale, se non esercitati, si estinguono. Il termine ordinario, che decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, è di dieci anni. Alcune interessanti pronunce della Corte di Cassazione (tra le quali la n. 1547/2004 - la n. 6747/2016 e la n. 23236/2016) hanno stabilito che, sia nei confronti del venditore che nei confronti del Notaio, la prescrizione del diritto al risarcimento del danno comincia a decorrere “(..) non già dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all’esterno, diventando oggettivamente percepibile”. Pertanto “(..) è alla data di manifestazione oggettiva del danno e non a quella di stipula del contratto che deve essere fatta risalire la decorrenza del termine di prescrizione entro cui esercitare il credito risarcitorio poiché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l’esistenza e le causa”. La manifestazione del danno può anche essere coeva al contratto di compravendita ma non necessariamente o automaticamente, con l’effetto di poter richiedere il risarcimento del danno, corrispondente ad esempio ai costi di una sanatoria, anche dopo molti anni dall’acquisto del bene. Avv. Roberta Tonelli Consulente Confabitare