Quali accortezze può attuare il locatore per essere “tranquillo” che ove l’inquilino creasse dei danni alla casa locata potrà ottenere ristoro ? «L’importante per una buona locazione è “patti chiari amicizia lunga”. a) un contratto ben fatto; b) un verbale di consegna preciso (e firmato); c) fotografie (stampate e firmate) dell’arredo sono l’ABC per poter ipotizzare un rilascio facile alla fine della locazione. Il deposito cauzionale previsto in contratto si consiglia (per i contratti a canone libero) sia di tre mensilità così da essere abbastanza capiente in caso di danni o morosità; il testo di contratto dovrà prevedere clausole chiare circa lo stato dell’appartamento e come dovrà essere riconsegnato alla fine della locazione. Di fatto il locatore deve essere certo di avere gli elementi necessari per poter provare in un giudizio di avere consegnato un bene privo dei danni che quelli eventualmente presenti li ha causati il conduttore durante il corso della locazione; si badi, danni, non semplice usura da vetustà o comunque diligente uso del bene. Il verbale di consegna dell’immobile dovrà essere preciso nella descrizione dello stato dei luoghi (ad esempio indicare se l’appartamento è perfettamente imbiancato e pulito). I pavimenti in parquet sono integri? Gli infissi, vetri, maniglie e cardini integri? Le serrature sono complete di chiavi e funzionano? Elettrodomestici funzionanti? Etc. Il verbale dovrebbe contenere anche le letture dei contatori delle utenze, in particolare dell’utenza acqua domestica (fonte di obbligazione solidale in capo a locatore e conduttore per il suo pagamento). Inoltre è assolutamente consigliabile avere le fotografie dell’arredo fornito all’inquilino sottoscritte da questi». Posso vietare al mio inquilino di avere un animale domestico? Pare abbia un alano, l’ho scoperto dopo la firma del contratto, e il regolamento di condominiale vieta di tenere animali che possano creare fastidio alla quiete dei vicini. «No, la riforma del condomino del 2013 ha espressamente previsto che le clausole contrattuali che impediscono a un conduttore di avere un animale d’affezione in casa sono nulle. Non si può impedire. Certo è, però, che il proprietario risponde dei danni che causa l’animale, pertanto, dovrà usare ogni accortezza affinché l’animale non sporchi le zone condominiali e non crei immissioni sonore intollerabili». Posso vendere casa se il contratto di locazione è ancora in corso? «Sì certamente, la locazione non è ostativa alla vendita dell’immobile. Il contratto di locazione verrà trasferito – quanto alla figura del locatore – al nuovo proprietario. L’inquilino conduttore non subirà alcuna variazione. Il valore dell’immobile locato, in caso di vendita, non necessariamente sarà inferiore al prezzo di mercato poiché chi compra potrebbe essere interessato a una “rendita” (data dal canone di locazione) e non ad abitarlo nel breve periodo, dipende dai casi». Il conduttore può cedere il contratto di locazione senza autorizzazione del locatore? «Nel contratto abitativo ciò non è assolutamente consentito; per cedere il contratto serve il consenso del locatore. Nel contratto commerciale invero è possibile quando c’è la cessione del ramo di azienda». Il proprietario di casa (locatore) può accedere a casa mia (conduttore) quando io sono al lavoro per verificare le condizioni dell’appartamento? «No. Il proprietario ha diritto ad accedere nell’appartamento locato esclusivamente con l’autorizzazione del conduttore, consigliabile alla presenza di questi. In caso di urgenza, perché ad esempio si ipotizza una perdita d’acqua, il locatore è comunque obbligato a chiedere l’autorizzazione all’inquilino, e se questi si rifiuta il locatore potrà procedere con un procedimento d’urgenza rivolto al Tribunale affinché il Giudice lo autorizzi ad accedere con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario nell’immobile, se del caso coadiuvato da un tecnico. La procedura avrà dei costi per spese legali e anticipazioni, che alla fine della procedura saranno presumibilmente addebitati al conduttore, il quale con la sua condotta – ovvero l’avere immotivatamente impedito l’accesso al locatore ad esempio per ripristinare un danno urgente – avrà costretto questi a rivolgersi all’autorità competente». Il mio inquilino, in seguito allo sfratto, ha rilasciato la casa in condizioni drammatiche, piena di rifiuti, cosa posso fare per recuperare i costi che sosterrò per il ripristino? «Il giorno previsto per il rilascio dell’immobile (alla presenza di un fabbro per la sostituzione della serratura e possibilmente di un idraulico per constatare eventuali intasamenti o rotture che spesso non sono facilmente individuabili da un occhio non esperto) l’ufficiale giudiziario accederà presso l’appartamento e redigerà un verbale che descrive lo stato dei luoghi; ciò anche al fine di poter consentire al locatore di recuperare i costi per i danni subiti dalla casa e pertinenze. Importante far verbalizzare anche lo stato di un eventuale garage e cantina poiché, se venissero restituiti colmi di beni del conduttore, e ciò non venisse indicato nel verbale dell’ufficiale giudiziario, i costi per lo svuotamento e per lo smaltimento dei rifiuti sarebbero a carico del locatore, impossibilitato a provare l’appartenenza degli stessi al conduttore. Il proprietario, compatibilmente con quanto previsto dal contratto sottoscritto, potrà recuperare (oltre agli eventuali canoni e spese di condominio insolute) i costi sostenuti per ripristinare l’appartamento (per l’impresa di pulizie, smaltimento mobili fatiscenti, ripristino danni etc.) per tramite di una procedura abbastanza lesta: il ricorso ex art. 447 bis; trattasi di un procedimento speciale i cui costi sono inferiori rispetto ad un giudizio ordinario e che ricadranno in linea di massima sul conduttore inadempiente alla fine del giudizio. Per poterlo azionare occorre avere 1) la fattura (o preventivi) per ogni voce di costo sostenuta (fabbro che ha cambiato la serratura, impresa di pulizie, muratore, manutentore della caldaia in caso di omesse revisioni, etc.); 2) un verbale di consegna dell’immobile chiaro e sottoscritto tra le parti all’inizio della locazione, meglio ancora se 3) le fotografie della casa al momento della consegna».