Mauro Grazie, consulente Confabitare
Da alcuni mesi nelle riunioni condominiali, a seguito degli articoli di stampa o dei vari social sull’argomento, tiene banco la questione dell’obbligo, o presunto tale, di variazione catastale per interventi edilizi agevolati. In altre parole, i proprietari di unità immobiliari che hanno usufruito del super bonus 110% o degli altri bonus per interventi di efficientamento energetico o antisismici devono adeguare la rendita catastale dei propri immobili. Ancora una volta un argomento complesso viene trattato come una discussione da bar, nel senso che ognuno dice la sua o riporta il sentito dire o ciò che ha letto senza preoccuparsi della veridicità o competenza delle fonti. Si è parlato di denunce, di lettere di messa in mora, di multe: bastava informarsi sulla circolare dell’Agenzia delle Entrate dell’8 febbraio 2025 per avere certezze o chiedere chiarimenti agli esperti su quanto stava realmente accadendo. Cercheremo di fare un minimo di chiarezza, a partire appunto dalla circolare dell’Agenzia. Intanto il super bonus non è la causa dell’obbligo dell’adeguamento catastale di un immobile perché l’obbligo esiste dal 1994; nello specifico l’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto Ministero delle finanze n. 701 del 19 aprile 1994. La differenza di oggi consiste nel fatto che l’Agenzia delle Entrate conosce nome, cognome e codice fiscale di coloro che hanno utilizzato i vari bonus, per cui appare sicuramente più difficile sottrarsi all’eventuale controllo. Cosa prevede la norma del 1994? Quando si effettuano lavori di ristrutturazione (interventi edilizi, efficientamento energetico o altro) che possono variare il valore dell’immobile di oltre il 15%, il proprietario è obbligato ad adeguare la rendita catastale affidando ad un tecnico abilitato la relativa procedura DOCFA da inviare al catasto territoriale. Ciò premesso, cosa prevede la circolare dell’8 febbraio: i controlli mirano ad avviare una prima fase di verifica per identificare gli immobili privi di rendita catastale aggiornata, con rendite non adeguate ai costi sostenuti, per i quali non è stata presentata la dichiarazione DOCFA. I proprietari di questi immobili riceveranno la cosidetta lettera di compliance con la richiesta di regolarizzare la loro posizione: l’eventuale sanzione riguarderà il ravvedimento operoso per le dichiarazioni inviate in ritardo, mentre le vere sanzioni scatteranno nel caso il proprietario non facesse eseguire l’aggiornamento. Occorre pertanto l’attenta valutazione di un tecnico abilitato per verificare se gli interventi eseguiti comportino modifiche rilevanti alla consistenza dell’immobile, o variazione della categoria catastale o aggiornamento della classe catastale. Per essere ancora più chiari: non tutti gli interventi edilizi comportano obblighi catastali; ad esempio la realizzazione di un cappotto termico non implica un’automatica variazione catastale, salvo nel caso non abbia aumentato in modo significativo il valore della redditività catastale. Infine, l’Agenzia delle entrate non ha ancora definito le linne guida per valutare se esiste lìobbligo o meno della variazione. Consiglio: affidarsi ad un tecnico di propria fiducia, abilitato ed espeto di queste problematiche. Mauro Grazia, consulente Confabitare