Giuridicamente il trasferimento di beni tra generazioni avviene attraverso il fenomeno ereditario regolato dalla legge eo dal testamento. In alternativa parziale o totale al trasferimento a causa di morte, molti si rivolgono al notaio per chiedere consigli sulla possibilità di trasferire in vita beni mobili e immobili, a parenti eo amici, per preregolamentare da subito la futura successione. Tale modalità ha conseguenze positive e negative. Lo strumento più utilizzato è il contratto di donazione, sottoscritto alla presenza dei testimoni e del notaio. L’inosservanza della forma ne determina la nullità totale. È un contratto irrevocabile: effettuato il trasferimento, a eccezione di poche ipotesi esplicitamente previste, il donante non può revocare unilateralmente l’atto di donazione. Tale definitività suggerisce di mantenere il diritto di usufrutto vitalizio a favore del donante, che potrà continuare ad abitare l’immobile e ricavarne utili da eventuali contratti di locazione. In caso di donazioni tra coniugi e parenti in linea retta, la donazione può essere fiscalmente vantaggiosa, poichè il donatario, se chiede le agevolazioni prima casa sussistendone i requisiti, paga solo due imposte fisse di 200 euro ciascuna.
La richiesta di tali agevolazioni non preclude, in presenza degli altri requisiti, l’acquisizione successiva delle agevolazioni prima casa per un altro immobile, soprattutto in caso di donazione con riserva di usufrutto vitalizio a favore del donante. Meno economica è la donazione tra parenti non in linea retta e tra estranei: l’imposta può essere applicata nella misura massima dell’8% e arrivare sino all’11% nel caso in cui non si richiedano le agevolazioni prima casa. La base imponibile è sempre costituita dalla rendita catastale rivalutata, in luogo del valore di mercato. Gli immobili provenienti da atti di donazione subiscono delle difficoltà nella successiva circolazione commerciale. A tali problemi si può ovviare ricorrendo, prima della vendita, alla risoluzione consensuale dell’atto di donazione, o a una polizza assicurativa che ha natura risarcitoria della somma da versare a seguito di azione di rivendica da parte del legittimario che sia leso dalla donazione effettutata, come da un genitore a un altro soggetto.
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