Speciale riforma condominio
Tutti, o quasi, preferiscono farla. Anche se non è obbligatoria. Né per il condominio, né per l’amministratore. Si tratta della Polizza globale fabbricati, che in sostanza copre sia i danni che possono avvenire all’interno del condominio (nelle parti comuni e in quelle private), sia quelli che possono essere causati dal fabbricato condominiale ad altre strutture o terzi.
A tutela di condòmini e proprietari, la legge 220/2012 prevede che «l’assemblea possa subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato», spiega Riccardo Merighi – agente della SOCIETÀ REALE MUTUA ASSICURAZIONI, agenzia Bologna San Felice – che assicura circa 5mila fabbricati in città e provincia.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. «Tale adeguamento – spiega Merighi – non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori». Se poi l’amministratore di condominio è coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta –si legge all’articolo 1129 del Codice civile – tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione «che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio».
In tema di polizza globale fabbricati, la copertura è molto ampia. Fra i rischi più frequenti ci sono la rottura di tubazioni, l’incendio del fabbricato, il danno a terzi (caduta di un cornicione, di una tegola). Importante è la determinazione del valore del fabbricato. Che «non è il valore commerciale – avverte Merighi – ma il valore di ricostruzione a nuovo».
L’errore tipico è assicurare un fabbricato per un valore che è la metà di quello reale. È vero che il premio pagato all’assicurazione sarà più basso, «ma il danno sarà coperto secondo la regola proporzionale». E cioè in questo caso «pagato solo al 50%, la metà».
Molto importante è, quindi, mantenere aggiornato il valore del fabbricato. Una polizza fondamentale, spiega Merighi, è anche «la R.C. della conduzione».
Basata su un concetto simile a quello che regola la polizza del capofamiglia, copre i danni verso terzi (per esempio i vicini di casa) cagionati per il fatto di vivere nell’appartamento e di svolgere le normali attività domestiche e di manutenzione ordinaria. Tipico esempio, il rubinetto lasciato aperto. «È una polizza utile in edifici con molte unità immobiliari in locazione – spiega Merighi – che copre i danni a terzi provocati da inquilini».
Alla polizza base si possono aggiungere alcune garanzie complementari: fra le quali eventi atmosferici e socio-politici, tutela legale, fenomeno elettrico, ricerca guasti ecc... La tutela legale, spiega Merighi, «serve anche a promuovere azioni legali nei confronti di un condomino moroso». Per quanto riguarda la polizza assicurativa individuale, questa deve essere stipulata dall’amministratore, a proprie spese. Nulla osta che un amministratore possa sottoscriverne una sola, anche in relazione a una pluralità di condomini amministrati. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
L’esperto Pietro Zanelli, notaio, professore di diritto privato
Il condominio tra proprietà, uso e amministrazione
L’innovazione più rilevante per il diritto civile, oggetto di interesse notarile e immobiliare, riguarda la vendita delle parti comuni dell’edificio in assenza di approvazione del titolare dei millesimi: non è passata nel testo finale poiché ci vuole sempre l’unanimità. Diverso è per il vincolo d’uso (destinazione), che non è atto dispositivo ma solo d’amministrazione, pur straordinaria, e per quello le maggioranze della riforma sono calate. La possibilità di modificare solo la destinazione d’uso delle parti comuni con il quorum del 4/5 dei condomini e del valore, suona come un’occasione persa della riforma, che all’inizio aveva ipotizzato di introdurre la vendita delle parti comuni senza bisogno dell’unanimità. Altre occasioni perdute: 1) la presunzione di comproprietà degli enti e spazi comuni, ex art. 1117 c.c., si estende anche nell’ipotesi in cui i proprietari di unità immobiliari in condominio siano «aventi diritto a godimento periodico» (chiaro riferimento alla multiproprietà); 2) tra le parti di cui si presume la comproprietà tra i condomini sono ricompresi pilasti, travi portanti, facciate, aree destinate a parcheggio, sottotetti destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. È questo il punto dolente: il sottotetto, su cui tanto la giurisprudenza si è pronunciata, non è più ‘pertinenza’ dell’appartamento dell’ultimo piano e l’art. 1117 c.c. (modificato dalla riforma del condominio) include tra i beni comuni anche «i sottotetti destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune».
Inoltre la Cassazione (sentenza 12959 del 23 giugno 2015) chiarisce che la volontà di un condominio di rinunciare al diritto di comproprietà del sottotetto condominiale non può dipendere dal mancato utilizzo, anche per molti anni, di questo spazio comune, ma richiede, per essere valida, un formale atto di rinuncia scritto: la legge segue il self restraint della Cassazione. Altro aspetto concerne l’art. 63 disp. att. c.c.: l’acquirente che subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi per l’anno in corso e il precedente; l’alienante che cede diritti su unità immobiliari resta obbligato con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo; una circolare ministeriale stabilisce che la comunicazione può essere fatta anche con posta elettronica. Riguardo all’amministratore: l’art. 1129 c.c. ne disciplina nomina, revoca e obblighi; se non viene nominato in assemblea con più di otto condomini, la nomina è effettuata dall’autorità giudiziaria. L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’art. 1130 c.c. precisa che tra gli obblighi dell’amministratore vi è l’esecuzione degli adempimenti fiscali, la tenuta del registro di anagrafe condominiale con le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento.
Infine, l’analisi della riforma ha una rilevanza solo per il diritto civile, poiché essa è interamente contenuta all’interno dell’attuale codice civile e i suoi effetti si producono a livello sostanziale senza invadere l’ambito processuale in materia di contenzioso né ‘sconvolgere’ la logica di tutela dei consumatori i quali vengono, anzi, maggiormente tutelati.