Avvocato Lucia Caneve, Consulente legale Confabitare
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo con il quale il venditore e il compratore si impegnano reciprocamente a stipulare, in un secondo momento, il contratto definitivo di vendita. Il suddetto atto deve avere forma scritta e contenere già gli elementi essenziali dello stesso. Può capitare che una delle parti, una volta firmato il preliminare, non voglia poi procedere alla stipula del contratto definitivo, rendendosi quindi inadempiente rispetto agli obblighi assunti nel contratto preliminare. I rimedi previsti dalla legge sono i seguenti. La parte adempiente può ricorrere al Giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del rogito ovvero il trasferimento dell’immobile. Altro rimedio esperibile è il recesso dal contratto preliminare di compravendita ovvero porre fine al contratto prima della sua esecuzione. Se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può richiedere il recesso e avvalersi della caparra. Ovvero: se la parte che ha versato la caparra è inadempiente la parte che l'ha ricevuta può recedere dal contratto trattenendo definitivamente la caparra; se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra. Altro rimedio per la parte non inadempiente consiste nel chiedere, previa diffida ad adempiere entro un congruo termine, la risoluzione del contratto preliminare e la condanna della parte inadempiente al risarcimento di tutti i danni subiti. In buona sostanza, mediante l’esercizio del diritto di recesso la parte adempiente ha già la certezza dell’ammontare dell’indennizzo che potrà ricevere, mentre optando per richiesta di risoluzione del contratto essa potrà ottenere anche un maggior ristoro, che però dovrà essere dimostrato in giudizio. È importante ricordare che la parte che chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno non può, in un secondo momento, esercitare il diritto di recesso e trattenere la caparra ricevuta. Il soggetto che opta per la risoluzione del contratto non può neppure cambiare idea chiedendo l’adempimento, così come la parte inadempiente non potrà più adempiere tardivamente. Altra ipotesi è quella di prevedere nel contratto preliminare una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) mediante cui i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questa ipotesi la volontà dei contraenti va a sostituirsi al controllo giudiziale della gravità dell’inadempimento; pertanto, le varie obbligazioni devono essere indicate in modo preciso e specifico. In tale ottica, si consiglia vivamente di rivolgersi preventivamente ad un Legale che potrà predisporre un contratto preliminare di compravendita immobiliare sulla base delle esigenze delle parti prevedendo i rimedi da adottare in caso di inadempimento.