Serate affollate in via Petroni (Fotoschicchi)
Bologna, 18 novembre 2016 - Il degrado è un pugile e la zona universitaria un sacco da boxe continuamente massacrato da montanti e ganci. E in quella parte del bellissimo centro storico di Bologna, cuore dell’Alma Mater, nessuno vuole più andare a vivere. Tutto s’impoverisce. Il Carlino ha chiesto a Nomisma un’analisi qualitativa su cosa sta succedendo alla compravendita degli immobili nelle vie Petroni, Zamboni, Belle Arti e così via, sulla scia degli ultimi fatti di cronaca.
La risposta è un ko tecnico alla seconda ripresa. Le case hanno perso mediamente il 24% del loro valore, con diminuzioni di prezzo a trattativa conclusa che variano da un minimo del 10% a un massimo del 30%, con una media valutabile attorno al 20%. Il prezzo a immissione sul mercato invece segna oggi un -15%. La conseguenza principale del grande disagio, secondo Nomisma che ha interpellato operatori immobiliari, è la mancata vendita, che oggi va dai 5 mesi a un anno in più rispetto a zone senza ‘stress’. Inoltre il problema, secondo gli operatori, si acuisce naturalmente quanto più è alto il valore unitario dell’immobile. Una situazione di paralisi, con qualcuno che con coraggio investe e con altri, molti, che scappano verso altre zone della città.
L’analisi di Nomisma non si esaurisce però solo alla zona universitaria. Dai dati elaborati dalla società di studi economici, emerge che zone come Barca e Pilastro continuano a essere percepite come degradate, con valori immobiliari più contenuti ormai stabilizzati. Lo stesso per Stazione e Bolognina, dove la fitta presenza di immigrati e microcriminalità porta ancora in molti a non scegliere vie come Gobetti, Fioravanti, Ferrarese. Percorso inverso per via del Pratello. Che secondo Nomisma, dopo una fase di decisa rivalutazione, è tornata a essere considerata disagiata.
Per Nomisma cresce insomma la percezione del degrado da parte dei cittadini, che spesso si ‘rifugiano’ nei comitati. A fianco ci sono fenomeni di trasferimento e di ricambio di classi sociali che possono essere ricollegati a situazioni già osservate negli Stati Uniti o nel Nord Europa. Dove il cosiddetto filtering, quel processo di ricambio di popolazione ed esercizi commerciali generato dal disagio, non è stato sempre un male (si pensi ai giovani ricchi che nelle città americane hanno ripopolato quartieri difficili).
«Il mercato immobiliare sta globalmente salendo sul treno del miglioramento – spiega il direttore generale di Nomisma, Luca Dondi –, ma tutta quella zona di Bologna su quel treno non ci sta salendo. È diventato una sorta di ghetto». Dondi traccia anche un identikit di chi ancora compra o affitta in zona: perlopiù «studenti fuori sede, immigrati, e persone con ristrette possibilità economiche».
Nomisma valuta come uscire dalla paralisi. «Il presidio dell’area è malamente seguito, non si può insistere per due settimane a volta, peraltro è oneroso. Bisogna fare un’altra politica, intervenendo sulla domanda». Per questo aspetto, Dondi chiama in causa gli studenti. «Contribuiscono a questo fenomeno, dando linfa al mercato immobiliare illecito e portando quella confusione ormai connaturata. Lo spostamento in altre zone di questo tipo di domanda aiuterebbe al contrasto del degrado. Comune e Università intervengano su questi elementi strutturali».
Per ricevere le notizie selezionate dalla redazione in modo semplice e sicuro