La Riviera ‘ingessata’: "Serve una cassaforte per rottamare gli hotel"

La grande lentezza. Mi pare il titolo ideale per fotografare gli interminabili tempi di riqualificazione della matrice urbana e delle strutture ricettive sulla nostra riviera. Ci sono altre destinazioni turistiche che viaggiano ad una velocità imparagonabile con la nostra. Nello scenario di grande modernizzazione dei servizi turistici e dei relativi investimenti a livello globale, restare indietro è imperdonabile. Significa regalare alla concorrenza il vantaggio competitivo di attrarre quegli investimenti e di presentare un’offerta innovativa più appetibile soprattutto per le fasce medio alte del mercato. Insomma, non esiste domani. È oggi che ci giochiamo il nostro futuro.

È una questione di norme e di procedure urbanistiche? Lo è solo in parte. Le recenti dichiarazioni del sindaco di Rimini sembrano chiare, sia per velocità dell’iter, che per eventuali modifiche (altezze, ecc.). Su questo versante perciò dovremmo essere ottimisti, al netto ovviamente delle opportune verifiche del rapporto tra parole e fatti. Temo purtroppo che l’ostacolo principale sia invece un altro e si chiami rendita immobiliare. È vero, negli ultimi anni i valori degli immobili turistici obsoleti sono precipitati; tuttavia, la ‘mano invisibile’ del mercato non è ancora riuscita ad innescare un meccanismo virtuoso di attrazione di nuovi investimenti e di nuovi imprenditori (sì perché ci vogliono anche quelli). Ci sono 350 strutture ricettive chiuse da anni solo nel comune di Rimini, come ci ricorda spesso Santinato, ancora però si è mosso poco, anzi praticamente nulla. Qualcosa vorrà pur dire. La struttura enormemente frammentata delle proprietà, unita all’attesa ancora troppo elevata di remunerazione della rendita immobiliare, hanno rappresentato un blocco fino ad oggi insuperabile. Non credo che possiamo aspettare di diventare l’Atlantic City dell’adriatico. Nessuno può avere interesse che, come premessa di una grande ristrutturazione, quei valori immobiliari diventino carta straccia. Se il mercato senza regole e senza obiettivi ci prepara quel destino, spetta allora alla mano pubblica intervenire per invertire la rotta ed intervenire in fretta. È evidente che accanto alle norme urbanistiche sono indispensabili strumenti finanziari e fiscali appropriati, strumenti ad hoc per la ristrutturazione di località di turismo maturo a impresa diffusa, come è la nostra.

Lo dico avendo la memoria di un intervento legislativo sperimentato ormai 25 anni fa. Ottenni, nella legge finanziaria del 1998, che venissero inserite due norme, una relativa agli incentivi per la rottamazione di arredi e cucine degli alberghi che funzionò molto bene, anche se disponeva di finanziamenti limitati. L’altra per ridurre drasticamente il periodo di ammortamento degli investimenti di ristrutturazione edilizia che invece funzionò molto poco. Era l’anticipazione dell’incentivo fiscale che ha avuto grande fortuna in altri settori diversi anni dopo. La verità è che in situazioni come la nostra sono necessari interventi multipli, ben coordinati tra il livello locale e quelli regionali e nazionali, interventi che definirei “sartoriali” perché vanno scovate e sollecitate tutte le energie disponibili. Per capirci, quella norma del ’98, oltre alla ritrosia a farsi fatturare l’intero importo degli interventi edilizi, si scontrò allora con una struttura che in molti casi sdoppiava la proprietà dell’immobile alberghiero, dalla sua gestione. Un regime che non favoriva certo il suo utilizzo. Avrei dovuto scriverla diversamente perché potesse aderire alle pieghe nascoste dell’economia turistica riminese.

Oggi c’è un’emergenza e non possiamo permetterci né di stare fermi, né di sbagliare. Sono convinto che andrebbe introdotto uno strumento pubblico privato che intervenga sul mercato immobiliare come una banca della capacità edificatoria. Ci sono già norme che prevedono strumenti simili come le Società di Trasformazione Urbana, che potrebbero essere rivisitate e finalizzate per il turismo. Se in quelle mani ci fossero strumenti fiscali, finanziari e normativi appropriati e modulabili si potrebbe costruire un circuito virtuoso per acquisire la capacità edificatoria oggi ingessata in edifici ricettivi senza futuro e rivenderla ad investitori che intendano modernizzare e qualificare la nostra offerta turistica. Non occorrerebbero risorse spropositate, si tratterebbe di un fondo di rotazione che si autoalimenta. L’obiettivo è quello di avere molti alberghi di qualità, rispondenti alle nuove richieste del mercato turistico, ma anche un nuovo disegno urbano. Rimini laboratorio nazionale per la rigenerazione della ricettività alberghiera. Se ci fosse un partito bipartisan della città ce la potrebbe fare.