Il notaio risponde: preliminare di vendita, ecco le novità

Chi sottoscrive un preliminare di vendita per acquistare un appartamento deve versare delle somme per fermare l’acquisto. Tali somme sono a titolo di caparra o a titolo di acconto?

Normalmente la somma versata in anticipo in un preliminare è a titolo di caparra confirmatoria. Questo consente una tutela per entrambe le parti. Infatti se la somma versata è a titolo di caparra confirmatoria, in caso di inadempimento della parte acquirente il venditore può trattenere tale somma a titolo di risarcimento; se invece l’inadempimento dipende dalla parte venditrice l’acquirente può chiedere la restituzione del doppio della caparra. La caparra tutela quindi entrambe le parti in misura uguale La sottoscrizione di un preliminare di vendita non può avvenire con leggerezza. La proposta di acquisto accettata configura già un preliminare di vendita.

Le somme versate a titolo di acconto non determinano invece lo schema sopra delineato, ma solo la restituzione di quanto versato in caso di mancata conclusione del contratto.

Differente trattamento fiscale Quando si acquista un immobile da un costruttore o comunque da una società in molti casi le somme versate a titolo di acconto sono fatturate e quindi gravate da Iva; mentre le somme a titolo di caparra confirmatoria sono esenti da Iva; a tali somme si applicherò l’Iva solo quando verranno imputate in conto prezzo al momento del contratto definitivo di vendita. Normalmente quando si acquista da un privato le somme versate a titolo di acconto sono soggette all’imposta di registro nella misura del 3%; quelle versate a titolo di caparra confirmatoria ad imposta di registro nella misura dello 0,50%.

Le suddette somme potranno comunque essere detratte dall’imposta dovuta al contratto definitivo di vendita. Una normativa in corso di emanazione prevede inoltre l’equiparazione della tassazione dell’acconto e della caparra allo 0,50%. Da un punto di vista quantitativo la Corte Costituzionale con Ordinanza 77/2014 ha stabilito che le somme a titolo di caparra confirmatoria non possono essere eccessive per evitare che il meccanismo previsto dall’art,1385 CC possa rilevarsi non equo e troppo sbilanciato a favore di una sola parte.

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