Il potere della discrezionalità in campo immobiliare

Molte persone sognano di acquistare un lotto di terreno, progettare la propria casa e infine costruirla, in muratura o in legno, con l’ausilio di un’impresa artigiana. A volte capita che sia la piccola impresa artigiana che, in cerca di lavoro, se lo “procacci” comprando un’area edificabile. Spesso però succede che il sogno di costruirsi un futuro migliore, si scontri con il potere discrezionale della CQAP (Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio) e della Soprintendenza. Per comprendere meglio il problema bisogna premettere che ogni Comune si serve di strumenti urbanistici che vengono pubblicati in forma cartacea e/o informatica nei quali si evincono le aree destinate all’edificazione e i parametri attuativi relativi che vincolano cittadini e imprenditori intenzionati a intraprendere attività edili sulle aree stesse. In conseguenza di ciò, si tende a pensare che, se il Comune ha deliberato che in una determinata area si possa edificare in altezza per più di 10 metri ciò sia certo e consolidato; con la stessa logica si potrebbe ritenere corretto sognare di riedificare un fienile seguendo le misure indicate dal Comune, sostituendo ampi portoni in lamiera con pareti e finestre ad ampia efficienza energetica. Poi incontri le fatidiche CQAP che, nel primo caso decidono che non si possono superare i 5,7 m di altezza e che nel fienile impone di fare le sconosciute, inutili e costose “gelosie” per scimmiottare i portoni in lamiera che andavano un secolo fa così che, se un contadino degli anni ’30 resuscitasse e si trovasse a passare dalle parti dell’ex fienile suddetto, non si senta spaesato e/o disturbato dalla vista di una semplice e decorosa abitazione. Poi magari la Soprintendenza ti dice che gli infissi esterni devono essere in ferro battuto per rispettare la fedele ricostruzione del bene in sfregio all'efficientamento energetico richiesto dal mercato e dallo Stato stesso. Sia la CQAP che la Soprintendenza dispongono di un'ampia discrezionalità tecnico – specialistica nel dare i pareri di compatibilità paesaggistica nonché dell’estetica del fabbricato e il potere di valutazione tecnica esercitato è sindacabile in sede giurisdizionale soltanto per difetto di motivazione, illogicità manifesta ovvero errore di fatto conclamato. Il giudizio delle autorità competenti alla tutela del vincolo paesistico in ordine alla compatibilità di un intervento rispetto al vincolo medesimo è connotato da un'ampia discrezionalità tecnico-valutativa, poiché implica l'applicazione di valutazioni tecnico-scientifiche specialistiche proprie di settori disciplinari caratterizzati da ampi margini di opinabilità. In assenza di piani paesaggistici regionali, provinciali e/o comunali adeguati al modello dettato dall’art. 143 del Codice dei beni culturali e del paesaggio e in presenza di vincoli paesaggistici quasi sempre “nudi”, perché privi di una specifica disciplina delle aree vincolate, le amministrazioni di tutela preposte al rilascio delle autorizzazioni, e in particolare le Soprintendenze, il cui parere è vincolante, hanno un potere discrezionale incredibilmente ampio. Ciò premesso è bene sottolineare che, se da una parte la CQAP e la Soprintendenza, guidate dal buon senso potrebbero essere un utile strumento per tutelare i nostri “paesaggi” da costruzioni indecorose e decontestualizzate (anche se in ogni Comune esistono esempi di costruzioni edificate negli ultimi decenni che a parere dello scrivente gridano vendetta), spesso le stesse amministrazioni di tutela sembrano motivate nella ricerca accademica de “La Grande Bellezza” con pareri del tutto soggettivi e, nella loro applicazione pratica, spesso determinanti nell’aumento dei costi di costruzioni e dei tempi di realizzazione con gravi ripercussioni per le tasche degli acquirenti finali che, saranno selezionati tra le fasce di reddito più elevate. Considerato che la discrezionalità di un potere amministrativo, inserito in settori in cui gli aspetti economici sono rilevanti, può generare attività di “scambio” più o meno lecite, si auspica l’applicazione della trasparenza settoriale attraverso l’adeguamento degli strumenti urbanistici nelle aree tutelate oltre che la pubblicazione di linee guida semplici, comprensibili e attuabili, nell’interesse pubblico e generale.