Donazioni, eredi, restituzione, terzo acquirente, mercato immobiliare: le novità
Bologna, 14 novembre 2023 - La manovra 2024 da quasi 28 miliardi sembra finalmente pronta e si profilano alcune novità anche per il regime delle donazioni immobiliari, in particolare sul diritto successorio. Il Ddl del governo, volendo abolire l’azione di restituzione, restringerebbe le tutele per gli eredi legittimari degli immobili aumentando quelle degli acquirenti, cambiando di fatto le regole del mercato immobiliare in Emilia Romagna e nel resto del Paese.
Le donazioni immobiliari
In Italia gli eredi legittimari - dunque coniugi, figli o ascendenti - hanno diritto per legge a una determinata quota di eredità, che viene di volta in volta stabilita in base al numero di eredi. Qualora gli eredi vedano ridotta la loro quota spettante dalla donazione, possono esercitare l’azione di riduzione della legittima per ottenere, invece, quanto stabilito.
Tale azione giudiziale, tuttavia, può essere esercitata in un arco di massimo 10 anni in seguito all’apertura della successione. Vien da sé considerare che in tutto questo tempo l’immobile possa essere venduto ad acquirenti terzi.
È qui che entra in gioco la nuova riforma: con l’azione di restituzione, che approfondiamo in seguito, l’erede legittimo poteva riprendersi l’immobile venduto (così come il nuovo proprietario poteva rivalersi contro il donatario). E questo porrebbe avere un grande impatto sul mercato immobiliare.
La riforma sulle donazioni
La manovra del governo Meloni punta ad abolire l’azione di restituzione, andando di fatto a ridimensionare le tutele di chi eredita gli immobili e ad aumentare quelle degli acquirenti terzi. Per azione di restituzione si intende infatti quell’azione legale con cui un erede legittimario può richiedere la restituzione del bene immobiliare donato (in seguito a una donazione o a una disposizione testamentaria).
In particolare, si applica tale azione giudiziale quando il beneficiario ha agito in modo ingiusto o ingrato nei confronti del donatore.
In questo senso, la nuova legge impedirebbe agli eredi legittimari il diritto di sottrarre il bene dal terzo acquirente. A ben vedere, infatti, l’azione giudiziale di restituzione rende molto incerta la compravendita immobiliare, considerando che l’acquisto di una casa proveniente da donazione è insicura e nasconde sempre l’insidia della rivalsa degli eredi.
Cosa cambia dal 2024
Se il testo verrà approvato, ad avere più garanzie saranno gli acquirenti terzi. Chi acquisterà una casa proveniente da donazione, infatti, non avrà più lo spettro dell’azione di restituzione e potrà comprare casa dai donatari in tutta sicurezza.
Di riflesso, la riforma influenzerebbe anche il mercato dei mutui, considerando che banche e finanziarie sono più incerte di fronte a compravendite di immobili provenienti da donazioni la cui ipoteca risulta inefficace. Ad ogni modo, il Ddl prevede che qualora approvato le modifiche si applichino “Alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della presente legge”.
Cosa possono fare gli eredi
Con la nuova riforma gli eredi potranno chiedere solamente il controvalore della casa donata a chi ha ricevuto la donazione (e non più all’acquirente terzo).
Per gli eredi legittimi resta dunque il diritto a pretendere la loro quota legittima: senza ricorrere all’azione di restituzione, in quanto abolita, ma attraverso un’azione in giudizio contro il venditore-donatario e richiedere un risarcimento pari al valore del bene.