Le tendenze di chi acquista "Spazi grandi e doppi servizi Usato solo se è già abitabile"
"La tipologia di abitazione più richiesta al momento è un buon usato: per il nuovo invece i prezzi raggiungono i 3-4mila euro al metro quadro, mentre le case completamente da ristrutturare sono ferme. In generale ravvisiamo un raffreddamento della ricerca di abitazioni dopo anni in cui la domanda si è impennata".
Il presidente di Fimaa – Confcommercio Raffaele Vosino traccia le tendenze del mercato immobiliare modenese spiegando cosa si cela dietro le fredde cifre dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione.
Vosino, a cosa è dovuto questo stallo del mercato dopo anni di crescita?
"Subito dopo la pandemia è esplosa la domanda di case (nel 2021 la compravendita di abitazioni ha fatto segnare il record di 2.890 transazioni, erano 2.150 l’anno prima, mentre nel 2022 si sono attestate sulle 2.560 ndr): la gente è andata alla ricerca di spazi più ampi, ambienti green esterni come balconi e giardini, abitazioni compatibili con lo smartworking. Adesso una serie di fattori esterni come il caro-energia, l’inflazione, gli effetti economici della guerra hanno reso più onerosi i mutui: in questi anni siamo stati abituati a mutui ai minimi storici, ma era appunto un’eccezione: adesso i valori dei prestiti delle banche si stanno ‘normalizzando’".
Quali sono le tipologie di case più richieste a Modena?
"Le persone e i consumatori sono alla ricerca di case immediatamente vivibili e che non costino una fortuna. Abitazioni che abbiano doppi servizi e che in vista dell’adempimento della direttiva europea permettano anche un sempre più ridotto consumo energetico. Quindi un buon usato è la soluzione preferita. Non se la passano bene invece le abitazioni che necessitano di una ristrutturazione completa e che se anche partono da un prezzo di 1.500 euro al metro per esempio richiedono lavori che con l’aumento dei costi delle materie prime oggi comporterebbero spese esorbitanti, senza contare i tempi di realizzazione. Il nuovo invece arriva anche a 3mila-4mila euro nelle zone più di pregio".
Eppure Modena resta appetibile a giudicare dai prezzi di mercato ancora più alti rispetto ad altre città delle stesse dimensioni.
"A Modena c’è benessere diffuso, infrastrutture e servizi di qualità, multinazionali che garantiscono lavoro e un’università di eccellenza che attira gli studenti, per cui eserciterà sempre un’attrazione. La domanda di affitti infatti cresce ma l’offerta di abitazioni è in calo: c’è un’alta selettività nei confronti dei locatari. Negli ultimi anni gli affitti si stanno sempre più orientando sugli studenti e sui lavoratori che cercano delle stanze più che interi appartamenti, meno invece i nuclei familiari. In questo senso per fluidificare lo scambio occorrerebbe a vantaggio dei proprietari da un lato una fiscalità non troppo penalizzante, un’Imu bassa, dall’altro una normativa che li garantisca in caso di morosità colpevole e che permetta di liberare l’appartamento in tempi brevi: non come adesso che occorrono anni prima di riavere indietro la propria abitazione".
Di sicuro alcuni proprietari però cominciano a preferire gli affitti brevi per turisti.
"Sì, in centro abbiamo calcolato oltre 500 abitazioni destinate al turismo breve. E questo contribuisce a far salire i valori degli affitti. Ma non è l’unico fattore: il rincaro energetico ha fatto lievitare i costi per esempio di condominio. Penso ai problemi segnalati dai sindacati di polizia: agenti referenziati, con regolare stipendio, faticano a rimanere a Modena per il costo molto alto della vita rispetto agli stipendi".
Gianpaolo Annese