Allagamenti, arredi, lavori e sconosciuti in casa

D: In conseguenza alle forti piogge, si è allagato l’appartamento che avevo locato al sig. Rossi e gli si è danneggiato l’impianto elettrico, il parquet e gran parte dei mobili; i lavori richiedono 2 mesi per i ripristini e la sostituzione degli arredi. L’inquilino domanda la risoluzione immediata del contratto, senza preavviso (che da contratto sarebbe di tre mesi), come devo comportarmi? R: Il caso che ci occupa è quello dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione: per un fatto non imputabile al locatore (alluvione), il godimento del bene immobile al conduttore è impedito temporaneamente, per almeno due mesi, e non può quindi essergli erogata la prestazione cui avrebbe diritto. Ai sensi dell’articolo 1256 c.c.: "L'obbligazione si estingue quando per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore, fino a che essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'inadempimento. Tuttavia l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione, ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla". Fintanto che la casa non è idonea ad essere abitata, quindi finché non è ripristinata, il conduttore può sospendere il pagamento del canone, previo accordo con il locatore; detto accordo sarebbe saggio cristallizzarlo in una scrittura privata ad hoc di “riduzione del canone” da registrare, così da evitare che il locatore paghi le tasse su canoni non percepiti. Dopodiché, quando la casa sarà di nuovo pienamente “godibile”, l’inquilino sarà nuovamente tenuto al pagamento dell’intero canone di locazione e degli oneri accessori; ove questi intenda inviare la disdetta, ben potrà farlo rispettando il preavviso previsto in contratto. Nel caso di specie i due mesi di mancato utilizzo della casa sono certamente da scorporare dal termine dei 3 previsti in contratto, quindi, se il conduttore volesse risolvere il contratto immediatamente dovrebbe pagare solo una mensilità. Ogni situazione andrebbe valutata caso per caso anche in base alla gravità dei danni che ha subito l’appartamento; se i danni fossero stati maggiori e i mesi necessari al ripristino almeno 3 (come i mesi di preavviso), avrei suggerito di concordare la risoluzione immediata. D:Ho subito l’allagamento di casa mia e del garage, ho dovuto buttare via tutto, l’impianto elettrico è danneggiato irreparabilmente, devo rifare anche gli intonaci perché si staccano, l’arredo è irrecuperabile, la macchina non va più perché anch’essa allagata, cosa devo fare per tutelarmi? R: Il primo adempimento da svolgere è raccogliere le fotografie dei danni subiti, le fatture/ricevute inerenti i beni acquistati che hanno subito danni, nonché i preventivi per i ripristini, ove possibili. Occorre poi verificare se l’assicurazione stipulata per la propria casa ovvero quella condominiale, coprano gli eventi di sinistro catastrofali (alluvione, terremoto etc.) perché i fatti del 19.10.24 non riguardano né allagamenti, né le cd “bombe d’acqua”, bensì un evento catastrofale e cioè l’alluvione. Occorre al riguardo ricordare che la polizza per allagamento (ad esempio rigurgito di fognatura), è diversa dall’evento atmosferico (come la grandine o le bombe d’acqua) ed ancora è diversa dall’evento catastrofale quale l’alluvione. L’Emilia Romagna ha costi abbastanza alti per le polizze che coprono i sinistri catastrofali stante le recenti statistiche di evento sinistroso di questo tipo. Sarebbe auspicabile che oltre alle detrazioni fiscali già concesse dal governo, la regione ipotizzasse forme di contribuzione per supportare economicamente chi decide di stipulare una polizza catastrofale. Ritornando al quesito posto, dopo avere fatto le dovute valutazioni in merito alla copertura dell’assicurazione, il secondo livello di valutazione attiene ai ristori: non parliamo di un rimborso del danno effettivo, ma di erogazioni di gran lunga inferiori rispetto all’entità dei danni effettivamente subiti. Per richiederli si potranno compilare i moduli eventualmente messi a disposizione dal comune e per quel che concerne il territorio bolognese, scrivere alla email infoalluvione@comune.bologna.it. Alcuni istituti di credito stanno valutando di erogare finanziamenti agevolati per sostenere famiglie e imprese. Infine ogni valutazione su eventuali responsabilità o co-responsabilità del Comune o della Regione o di altri Enti preposti alla tutela del territorio, nella causazione dei danni, sono da rinviarsi all’esito delle risultanze tecniche che emergeranno e quindi a una eventuale sede contenziosa. D: Il mio inquilino non mi fa accedere all’appartamento per poterlo mostrare all’agenzia che deve curarne la vendita, cosa posso fare? R: Ove il contratto di locazione preveda il diritto di visita dell’immobile da parte della proprietà, ovviamente previo avviso e appuntamento, l’inquilino è tenuto a rendersi disponibile in tal senso, pena il risarcimento del danno. Nel caso in cui il contratto non preveda detta casistica, l’inquilino è in ogni caso tenuto a consentire l’accesso alla proprietà in forza di un più ampio principio di buna fede nell’esecuzione del contratto. In caso di persistere di risposta negativa il locatore potrà far intervenire un legale per costituire in mora il conduttore e avvertirlo che, in caso di protrarsi del diniego all’accesso, dovrà tutelare i diritti del locatore giudizialmente con aggravi di costi. D: Il mio inquilino non abita più l’appartamento ed al suo interno vi sono persone sconosciute che non pagano il canone di locazione e gli oneri condominiali, cosa posso fare? R: La parte conduttrice che ha sottoscritto il contratto è il soggetto che va costituito in mora e che sarà destinatario della notifica dell’atto di citazione per sfratto per morosità. Nel contratto di locazione l’elemento determinante a contrarre è la fiducia che si ha sulla persona scelta, pertanto la cessione del contratto o la sublocazione possono avvenire se c’è il consenso del locatore. È importante conoscere la differenza tra cessione del contratto e sublocazione: nel primo caso il conduttore cede la sua posizione nel contratto a un nuovo soggetto e pertanto l’originario conduttore non avrà più alcuna responsabilità se liberato dal locatore, nel secondo caso il conduttore consente che terzi abitino l’immobile, presumibilmente dietro corrispettivo, restando però esposto – solo lui - nei confronti del locatore di ogni responsabilità. Il conduttore, pertanto, non potrà cedere il contratto a chicchessia senza il preventivo assenso del locatore, il quale a sua discrezione potrà scegliere se aderire alla proposta di subentro o meno, valutate le garanzie offerte. Nel caso che ci occupa il conduttore ha incautamente ceduto le chiavi a terzi sconosciuti – presumibilmente “subaffittando” - senza formalizzare alcunché e, pertanto, il conduttore indicato in contratto è il soggetto che dovrà fare fronte ai canoni insoluti, a ripristinare eventuali danni e rimborsare gli oneri accessori. In seguito alla convalida dello sfratto il locatore inizierà la fase esecutiva di rilascio per ottenere la restituzione coattiva dell’immobile addebitando i relativi costi al conduttore “scappato”.