"L’obbligo della riscossione forzosa". Ecco cosa cambia per l’amministratore di condominio

Bologna - Paolo Bertolini è il responsabile del settore condomiinio dell’Asppi Modena, l’associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari.
 

Come si può contrastare la morosità con la riforma del condominio?
«Le novità apportate dalla Riforma in tema di morosità consistono nell’obbligo da parte dell’Amministratore (a meno che non ne venga espressamente dispensato dall’assemblea) di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale si è determinato il credito. Ma la riforma non è intervenuta sulle modalità della riscossione forzosa: ne consegue che, a parte l’obbligo ad agire, non viene aumentata la probabilità di successo dell’azione di recupero del credito».
 

E l’altra novità della riforma qual è?
«La possibilità da parte dell’Amministratore di sospendere dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato i condòmini morosi da più di sei mesi anche se tale opzione non è espressamente contenuta nel Regolamento del condominio (prima questa era una condizione necessaria): tutto ciò appare più come una punizione nei confronti del condòmino che volontariamente non paga i contributi condominiali, piuttosto che come un’azione volta a risolvere il problema del condòmino che non versa nelle casse condominiali per reale incapacità contributiva».
 

E che cos’è il fondo speciale?
In occasione di manutenzioni straordinarie, la Riforma obbliga il condominio a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (i giuristi stanno analizzando se è inteso l’obbligo di costituire preventivamente l’intero fondo); in ogni caso questa norma pare essere rivolta alla tutela dell’impresa appaltatrice piuttosto che al contrasto della morosità interna».
 

Facciamo un esempio concreto: se un fornitore deve esigere un credito per una prestazione lavorativa nei confronti di un condominio, come deve muoversi? Come deve muoversi invece, l’amministratore?
«Al fornitore devono essere accreditate tutte le somme versate dai condòmini per la manutenzione in oggetto; il fornitore, dopo avere richiesto il pagamento del debito residuo al condominio, deve tentare il recupero del proprio credito nei confronti dei condòmini morosi (per le somme da questi non versate). Solo dopo avere tentato infruttuosamente il recupero di tali somme presso i morosi il fornitore può richiedere agli altri condòmini il pagamento (pro-quota) del credito non recuperato (in pratica si tratta di una solidarietà «in seconda battuta»)».
L’Amministratore ha l’obbligo di tentare il recupero delle somme non versate dai condòmini e di trasmettere al fornitore i dati dei condòmini morosi affinché esso possa agire forzosamente per il recupero del credito presso questi ultimi».
 

Quali sono i casi di morosità più ricorrenti? Riguardano di più i lavori di manutenzione straordinaria?
«Solitamente lo stato di morosità di un condòmino si manifesta inizialmente nei confronti dei contributi per la gestione corrente (ordinaria). Le manutenzioni straordinarie sono, appunto, eventi non continui o abituali e, generalmente, amplificano situazioni di morosità già esistenti».
 

Come deve gestire un amministratore il rapporto con i morosi?
«Al fine di adempiere agli obblighi dettati dalla Riforma e di evitare di essere “chiamato in responsabilità” per crediti non riscossi (sempre ai sensi della Riforma), l’Amministratore non può che vigilare e monitorare continuamente la puntualità nel versamento dei contributi condominiali e agire tempestivamente nei confronti dei morosi. Questa azione può apparire “spietata”, ma è resa obbligatoria dalle norma attuali e può essere evitata solo da un esonero specifico deliberato dai condòmini, che se ne assumono la responsabilità».

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