Bologna - Quando si parla di condominio, uno dei principali problemi da risolvere è quello della morosità. Una questione che ha assunto — come dimostrano in maniera praticamente inequivocabile i dati — contorni preoccupanti, perché la crisi continua a farsi sentire. La riforma del condominio interviene anche sulla morosità. E «aggredisce» la questione anche dall’angolazione che rimane la più spinosa in tema di morosità: la riscossione dei crediti da parte dei fornitori del condominio.
Se un condomino non paga per i lavori, chi deve far fronte al debito che si crea? Il principio della «responsabilità solidale», ossia l’intervento degli altri condomini in soccorso dei morosi, era stanto sancito per la prima volta nel 1942 (previsto nel Codice Civile): il terzo che vantava un credito nei confronti del condominio poteva giovarsi della responsabilità solidale gravante in capo ai condomini. La conseguenza era che il creditore poteva agire per ottenere l’intero importo del credito su uno qualsiasi dei condomini. Chi pagava, poteva poi, sempre per il concetto di responsabilità solidale, esercitare un’azione di regresso pro quota nei confronti degli altri per ottenere il quantum pagato.
Dal Codice Civile alla Cassazione. Dal 1942 al 2008. Questa volta è una sentenza che segna un passo importante nella storia della morosità all’interno del condomino. Quella sentenza afferma la cosiddetta «parziarietà» delle obbligazioni condominiali. In pratica il creditore doveva agire solo nei confronti dei condomini non in regola con i pagamenti e non poteva più chiedere il pagamento a un qualsiasi condomino.
Tra l’altro, nelle pieghe della sentenza, veniva affermato anche che l’azione del creditore doveva essere portata avanti con un decreto ingiuntivo o con una sentenza (con un titolo, insomma) nei confronti del condominio. E l’azione nei confronti dei condomini che non erano in regola con i pagamenti, doveva riguardare in maniera specifica solo la quota «precisa» del debito.
Ora la riforma, sulla questione della morosità e in particolare su questo argomento spinoso, propone una soluzione che recupera entrambi i precedenti.
La premessa è che la «parziarietà delle obbligazioni condominiali» non cambia con la riforma: ogni condomino risponde per la sua quota di morosità.
Cosa cambia allora? Innanzitutto l’amministratore è tenuto a trasmettere al creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi con la relativa quota del debito.
Il creditore è tenuto ad agire solo nei confronti dei morosi (e solo per la relativa quota di debito). Che cosa viene recuperato dal Codice Civile? Il creditore dopo aver interamente completato l’escussione del moroso (ma deve provarlo), può agire nei confronti degli altri condomini virtuosi, individuando in maniera discrezionale i condomini che sembrano più solventi. Sotto questo punto di vista il creditore, rispetto al passato, può guardare con maggiore fiducia alla riscossione del suo credito.
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