Bologna - Tre è il numero perfetto. Ma l’assemblea di consiglieri ne può nominare anche di più, sempre che lo ritenga opportuno. La riforma del condominio ha dato un riconoscimento formale a una figura che da sempre ha caratterizzato la vita dei condomini. Il legislatore ha voluto mettere una soglia di partenza, quelle dodici unità immobiliari che sono necessarie se si vuole, eventualmente, provvedere alla nomina. Ma, c’è da scommettere, si troverà il modo per avere un consiglio di condominio anche nei palazzi più piccoli. Regolamento o prassi, quella consuetudine consolidata da quando esiste l’istituzione condominio non andrà perduta per un numero.
Il consigliere fa da tramite tra l’amministratore e i condomini, un punto di riferimento per l’uno e per gli altri. E quelle funzioni «consultive e di controllo» che la legge gli assegna, non rendono giustizia ai mille aspetti che qui sotto sono elencati.
C'è una novità fra le pieghe della riforma che molti hanno dato per scontata. Un breve comma, il secondo dell’articolo 1.130-bis, che formalizza legalmente un organo che la giurisprudenza da tempo ha riconosciuto. Si tratta del consiglio di condominio, un organo che come recita il codice civile «ha funzioni consultive e di controllo». È previsto solo per i condomini che superino le 12 unità immobiliari e può essere nominato, eventualmente, dall’assemblea. I quorum sono quelli previsti per la nomina dell’amministratore, ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei valori millesimali. Stesso discorso per la loro revoca. Il consiglio di condominio non è quindi obbligatorio, ma se l’assemblea decide di istituirlo deve nominare almeno tre membri.
Una precisazione: il consigliere di condominio non deve essere necessariamente il revisore contabile, la figura introdotta dalla riforma per verificare la contabilità del condominio. Questa può essere affidata anche a una società esterna (per decidere, le maggioranze sono quelle previste per la nomina dell’amministratore) e, se l’assemblea lo prevede, anche a pagamento. La spesa va ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. La figura del consigliere, al contrario, non è solitamente retribuita, a meno che il regolamento non disponga diversamente.
La riforma non conferisce poteri particolari ai consiglieri, lasciando la loro area di influenza abbastanza indefinita. Tuttavia, anche rifacendosi alla prassi consolidatesi prima dell’intervento legislativo, possiamo citare alcuni esempi ‘operativi’.
Uno su tutti riguarda il rendiconto condominiale che i consiglieri possono visionare in qualsiasi momento per verificare la correttezza di entrate, uscite e della situazione patrimoniale del condominio. Anche se, solitamente, questo avviene una volta all’anno. I consiglieri possono concordare con l’amministratore l’ordine del giorno delle assemblee, seguire i lavori in corso e segnalare immediatamente eventuali ritardi o omissioni. L’amministratore spesso sfrutta le competenze dei singoli consiglieri in sede decisionale.
Sono fondamentalmente il tramite tra chi gestisce e i condomini: un valido supporto per l’uno e una garanzia per gli altri. Servono a snellire le procedure: in caso di lavori urgenti, ad esempio, l’amministratore si confronta normalmente con i consiglieri che, a loro volta, riportano il sentimento del palazzo. In un secondo momento l’intervento sarà riferito in assemblea, con l’amministratore già forte del consenso del consiglio. Va sottolineato che queste figure non assumono alcuna responsabilità legale che resta interamente a carico dell’amministratore. È lui a decidere se e in che misura delegare ai consiglieri ed è sempre lui a risponderne.
Discorso a parte va fatto per i supercondomini, ovvero quando una pluralità di edifici formano una «fattispecie legale», ovvero un ente distinto e autonomo che rappresenta palazzi che hanno in comune alcune parti come le zone verdi, l’illuminazione o la guardiola del portiere. A maggior ragione, in questi casi, il consiglio di ‘supercondominio’ può essere utile. Ciascun edifico nominerà il proprio rappresentante quando i partecipanti al supercondominio sono più di 60.
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