Bologna - Elmetto, mazza da baseball e “dichiaro aperta la seduta”. Come nel film ‘Fantozzi subisce ancora’, la riunione di condominio spesso si trasforma in un campo di battaglia. Fortunatamente sono rari i casi in cui si arriva alla violenza fisica, ma quella verbale è all’ordine del giorno.
Scontri e diverbi potrebbero essere evitati se tutti conoscessero a fondo regole e competenze dell’assemblea. Dalla nomina (e revoca) dell’amministratore, alle modalità di convocazione fino alle maggioranze necessarie per le delibere, variabili a seconda del tipo di intervento in discussione. Senza dimenticare che, se la decisione è stata presa, è sempre possibile impugnarla per assenti, dissenzienti e ora anche astenuti.
Prendiamo un caso tipico, ovvero quello della convocazione. Quante volte la comunicazione non arriva nei tempi stabiliti, ovvero almeno cinque giorni prima della data fissata. Basta che un condomino non sia stato avvisato nei termini, per rendere nulla l’assemblea e le eventuali delibere. Che dire, poi, dei quorum necessari per prendere decisioni. Per le innovazioni e la modifica di parti comuni sono differenti, più robusti.
E attenzione alle riunioni convocate ad hoc in periodi dove si sa che la partecipazione sarà scarsa (immaginate un’assemblea a metà luglio), magari proprio quando l’amministratore è sicuro che ‘quel’ condomino non sarà presente.
Conoscere a menadito le regole può essere una tutela decisiva oltre che un’arma per far valere i proprio diritti. Basti pensare che con la reintroduzione dell’obbligo di tentare di trovare un accordo prima di avviare una causa civile, arriveranno sul tavolo dei professionisti della mediazione circa 130mila controversie. E la maggior parte sono proprio dovute alle liti in condominio. Essere informati e giocare ‘ad armi pari’ può invertire la tendenza. Confronto, discussione e soluzione. Poi tutti a casa fra sorrisi e strette di mano, proprio come in Fantozzi.
Un piccolo cda. Il paragone è forte, ma l’assemblea condominiale, di fatto, ha il compito di gestire l’impresa-palazzo. A cominciare dalla nomina dell’ad, ovvero dell’amministratore. Che deve avvenire sempre con il consenso della maggioranza degli intervenuti che valgano almeno la metà dei millesimi.
Nel caso in cui ci siano più di otto condomini, può essere eseguita dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
È sempre l’assemblea che approva il preventivo delle spese necessarie durante l’anno e la relativa ripartizione fra i condomini. Spetta a lei dare il via libera al rendiconto annuale dell’amministratore e decidere come impiegare eventuali risorse in avanzo. L’amministratore, a sua volta, quando convoca le assemblee deve comunicarne tempi e modalità almeno 5 giorni prima della data stabilita. Basta che un condomino non sia avvisato nei termini previsti, per annullare l’assemblea e le eventuali delibere. La modalità a disposizione dell’amministratore per recapitare l’avviso sono la raccomandata con ricevuta di ritorno, il fax, la posta elettronica certificata e la consegna a mano.
Per essere costituita, è necessario che alla riunione intervengano in prima convocazione tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti al palazzo. Se ci sono queste condizioni, le decisioni possono essere approvate a maggioranza, a patto che questa maggioranza rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Se manca il numero legale in prima convocazione, scatta la seconda chiamata che deve avvenire in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
Il quorum per la validità dell’assemblea a questo punto scende a un terzo dei millesimi e dei condomini. Per approvare le delibere ora serve la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Attenzione: in caso di decisioni che riguardino la ricostruzione dell’edificio, riparazioni straordinarie di notevole entità, opere di manutenzione straordinaria e innovazioni i quorum restano quelli della prima convocazione. Stesso discorso quando l’intervento incida negativamente e in modo sostanziale sulle parti comuni e per l’installazione della videosorveglianza.
Due importanti eccezioni riguardano l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione televisiva (per esempio antenne e parabole) e di produzione di energia da fonti rinnovabili (pannelli solari o mini-eolico). In questi casi, serve sempre la maggioranza degli intervenuti che rappresentino però almeno i due terzi del valore dell’edificio. In casi urgenti, è l’amministratore che può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, ma deve sempre riferirne in assemblea.
Per ogni riunione deve essere redatto un verbale da custodire nel registro dell’amministratore. Sembra scontato, ma a volte basta un cavillo per mandare all’aria i lavori.
Giusto in tema, veniamo ai ricorsi. Le delibere possono essere impugnate da ogni condomino assente, astenuto o dissenziente. Chi intende farlo, ha tempo trenta giorni dalla data della decisione per adire le vie legali. Va detto che l’azione di annullamento, di per sé, non sospende l’esecuzione della delibera. A meno che, ovviamente, a ordinare lo stop non sia il giudice in persona.
di Michele Sabattini
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