Bologna - La legge di riforma del condominio ha modificato l’articolo 1135 del codice civile, prevedendo – in caso di lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni delle parti comuni – che l’assemblea debba «costituire obbligatoriamente» un fondo speciale «di importo pari all’ammontare dei lavori».
Il condominio che decida, per esempio, di effettuare interventi come il rifacimento del coperto o l’installazione di un ascensore (e, in pratica, tutto ciò che esula dalla manutenzione ordinaria), deve accantonare i soldi preventivati dalla ditta a cui sono stati assegnati i lavori.
La norma in questione ha però dato già adito ad alcune perplessità interpretative. Il legislatore non chiarisce, infatti, se la somma debba essere accantonata in toto prima dell’inizio dei lavori, o se sia possibile costituire il fondo ‘a rate’, con riferimento per esempio allo stato di avanzamento dei lavori.
Quest'ultima, secondo Michaela Lamandini, amministratore di condominio a Bologna, esperta di Assist Asppi servizi srl, «è l’interpretazione più plausibile». Viceversa, non avrebbe senso la regola che prevede «che se la ditta non viene pagata può agire in esecuzione forzata direttamente nei confronti del condomino moroso». Nessuna morosità sarebbe possibile nel caso in cui si dovesse accantonare in via preventiva tutto l’importo necessario all’esecuzione dell’opera.
La richiesta di mettere all’ordine del giorno dell’assemblea la proposta di effettuare lavori straordinari «può essere avanzata da amministratore, condomino, ma anche dall’inquilino su temi di sua competenza, come per esempio il riscaldamento centralizzato», spiega la Lamandini.
Per l'approvazione dei lavori sarà necessario un numero di voti «che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi più uno», così come disposto dall’articolo 1136, comma 2, del codice civile.
Nel caso si raggiunga la maggioranza necessaria si farà quindi un bilancio preventivo, comprensivo di importo lavori, spese bancarie, compenso dell’amministratore; e (dove sia nominato) del compenso del direttore dei lavori, un professionista – geometra, architetto, ingegnere – che dovrà controllare l’avanzamento dei lavori e certificarne la corretta esecuzione.
Il nuovo articolo 1129 del codice civile prevede anche l’obbligo, per l’amministratore, «di adeguare i massimali della propria polizza di assicurazione per la responsabilità civile se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari». Tale adeguamento, precisa la Lamandini, «non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori».
Per la maggiore tutela possibile, nel contratto di appalto è prudente inserire tutte le prescrizioni possibili: dal giorno di inizio dei lavori a quello di fine cantiere, al numero di anni di garanzia. «E prevedere adeguate penali in caso di non adempimento degli obblighi contrattuali da parte della ditta affidataria».
di Luca Orsi
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